(KTSG Online) - Thị trường bất động sản bước vào chu kỳ mới khi nhiều bộ luật liên quan có hiệu lực. Hầu hết doanh nghiệp trong lĩnh vực này đều có một thời gian tiếp cận và lên kế hoạch thích nghi với môi trường pháp lý cải tiến. Vậy các doanh nghiệp đã tái cơ cấu đến đâu?
- Không dễ mang dự án bất động sản đã bán đi thế chấp
- Doanh nghiệp bất động sản qua thời tăng trưởng ‘nóng’
Đẩy mạnh tái cơ cấu nợ, pháp lý dự án
Nợ vay trái phiếu là một trong những gánh nặng “bóp nghẹt” sự phát triển của cộng đồng doanh nghiệp bất động sản thời gian qua. Năm nay, với áp lực đáo hạn trái phiếu lớn, nhiều doanh nghiệp đã nỗ lực để tái cơ cấu tài chính, tạo dòng tiền hoạt động linh hoạt hơn.
Tập đoàn Novaland mới đây cho biết trải qua 18 tháng tái cơ cấu toàn diện, tính đến 30-6, tổng dư nợ phải trả cho các bên cho vay của Novaland giảm 8.122 tỉ đồng so với cuối năm trước, tương đương giảm 13%. Trong đó, dư nợ trái phiếu bán lẻ giảm gần 3.600 tỉ đồng.
Ngoài ra, gần 20.500 tỉ tổng dư nợ từ vay nợ nước ngoài, trái phiếu phát hành riêng lẻ của Novaland cũng đã đạt đồng thuận gia hạn và có phương án xử lý. Trong đó, tập đoàn đã chính thức hoàn tất tái cấu trúc gói trái phiếu chuyển đổi quốc tế có tổng trị giá 300 triệu USD, gia hạn đến 2027. Điều này cho thấy nỗ lực của Novaland trong việc tái cơ cấu nợ, phục hồi hoạt động kinh doanh và tối đa hóa giá trị cho các bên liên quan.
Công ty bất động sản An Gia trong tháng 5 vừa qua cũng hoàn thành thanh toán toàn bộ nghĩa vụ liên quan của lô trái phiếu AGG12202, giá trị 300 tỉ đồng. Công ty đưa dư nợ về 0 đúng kế hoạch dự kiến. Tính đến 30/6, doanh nghiệp này còn 1.231 tỉ đồng nợ vay tài chính. Hệ số nợ/vốn chủ sở hữu được đảm bảo ở mức thấp, đạt 0,4 lần.
Trước An Gia, Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt cũng hoàn tất đưa dư nợ trái phiếu về 0 theo đúng cam kết. Tính đến 30/6, Phát Đạt còn 4.183 tỉ đồng nợ vay tài chính, phần lớn là nợ dài hạn. Hệ số nợ/vốn chủ sở hữu ở mức an toàn, đạt 0,34 lần.
Bên cạnh việc tái cấu trúc tài chính, doanh nghiệp còn nỗ lực hoàn thiện pháp lý các dự án. Tập đoàn Novaland cho biết đến cuối tháng 6, 14/16 dự án thuộc các cụm dự án đang triển khai được tiếp tục xây dựng với tổng hạn mức 12.100 tỉ đồng và đang giải ngân theo giai đoạn. Tổng giá trị sản phẩm nếu hoàn thiện và bàn giao thu được cũng như mở bán mới ước tính gần 480.000 tỉ đồng.
Tại “điểm nóng” Aqua City (Đồng Nai), Novaland cho biết dự kiến đầu tháng 8 sẽ hoàn tất việc điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chung TP Biên Hòa khu C4 và một phần khu đô thị phía Tây đường cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu. Hiện dự án đã bàn giao 516 sản phẩm tại các phân khu. Nhiều phân khu của dự án đang được tiếp tục xây dựng hoàn thiện và dự kiến bắt đầu bàn giao thêm 891 sản phẩm trong 6 tháng cuối năm 2024.
Tại NovaWorld Ho Tram (Bà Rịa - Vũng Tàu), tính đến 30-6 đã có 381 sản phẩm tại phân kỳ The Tropicana, Wonderland đã được bàn giao cho khách hàng, đưa vào khai thác cho thuê. Từ đây đến cuối năm 2024, các phân khu Habana Island, The Tropicana, Binh Chau Onsen…tiếp tục xây dựng hàng loạt và bàn giao 243 sản phẩm.
Đối với NovaWorld Phan Thiet (Bình Thuận), dự án đã hoàn tất quy hoạch chi tiết 1/500, có 1.111 sản phẩm đã được bàn giao, vận hành hơn 500 căn biệt thự và hơn 100 căn đang hoàn thiện thi công nội thất.
Nhiều doanh nghiệp tìm hướng mới
Trong khi nhiều doanh nghiệp đang nỗ lực thu xếp cơ cấu nợ thì một số công ty khác đã đi tìm phương thức mới để duy trì dòng tiền kinh doanh. Một số doanh nghiệp chấp nhận phát hành trái phiếu mới với lãi suất cao hơn để có nguồn tiền phục vụ phát triển dự án.
Theo báo cáo từ Hiệp hội thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), 6 tháng đầu năm có 102 đợt phát hành trái phiếu riêng lẻ trị giá 104.109 tỉ đồng và 10 đợt phát hành ra công chúng trị giá 11.378 tỉ đồng. Trong số các đợt phát hành riêng lẻ, các trái phiếu đã được xếp hạng tín nhiệm chiếm 4,2% giá trị.
Trong nửa đầu năm nay, doanh nghiệp bất động sản hoạt động tốt huy động trái phiếu với lãi suất trung bình 9-12%/năm, chủ yếu là các chủ đầu tư lớn, có thương hiệu và uy tín lớn.
Đơn cử như Công ty cổ phần Vinhomes có nhiều đợt phát hành trái phiếu trong quý 2 với giá trị hàng nghìn tỉ đồng. Gần đây nhất, trong tháng 6, chủ đầu tư này phát hành 2.500 tỉ đồng trái phiếu với lãi suất 12%/năm, kỳ hạn 24 tháng.
Hay Tập đoàn Nam Long vừa công bố kế hoạch phát hành hai lô trái phiếu với tổng giá trị tối đa 950 tỉ đồng trong quý 3-2024. Số tiền này dự kiến được dùng để thanh toán toàn bộ khoản gốc đáo hạn của hai lô trái phiếu do Tập đoàn Nam Long phát hành hồi đầu tháng 9-2021
Ông Lucas Ignatius Loh Jen Yuh, Tổng giám đốc Nam Long cho biết, doanh nghiệp này đã nỗ lực để huy động vốn, sử dụng vốn cho các hoạt động kinh doanh và tái cấu trúc nợ. Ông đánh giá đây là hành động cần thiết trong bối cảnh thị trường bất động sản phục hồi, ngày càng có nhiều triển vọng, nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân cao.
Ông Lucas Ignatius Loh Jen Yuh đồng thời khẳng định sẽ nỗ lực để tăng tốc phát triển dự án, xoay vòng vốn nhanh hơn, sử dụng vốn hiệu quả vào những cơ hội mua bán sáp nhập (M&A) trong tương lai. Lãnh đạo công ty bày tỏ quyết tâm M&A quỹ đất mới trong thời gian tới để gia tăng dư địa phát triển.
Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng tái cấu trúc thành công và gặt hái được quả ngọt. Công ty cổ phần Đầu tư LDG sở hữu quỹ đất hàng trăm hecta, có chiến lược cùng hợp tác và phát triển cùng các chủ đầu tư khác để phát triển dự án. Mục đích nhằm tạo ra nguồn tài chính cho việc duy trì hoạt động, phát triển của công ty, đảm bảo các nghĩa vụ tài chính.
Hồi đầu năm nay, Hội đồng quản trị LDG cũng có chủ trương tái cơ cấu tài sản, dự án. Trong đó, công ty có kế hoạch chuyển nhượng dự án Khu du lịch Bãi Bụt - Sơn Trà (LDG Grand Miền Trung) cùng khu chung cư lô C1 tại TP Dĩ An, tỉnh Bình Dương và các tài sản, dự án khác. Một số dự án đã nằm trong kế hoạch triển khai nhiều năm nhưng chưa thể thực hiện cũng được LDG định hướng hợp tác đầu tư.
Tuy nhiên, mọi thứ còn dang dở thì mới đây, LDG nhận được thông báo từ tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai quyết định mở thủ tục phá sản. LDG đã có văn bản trình bày gửi đến Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai và Tòa án nhân dân Cấp cao tại TPHCM, đề nghị xem xét lại và hủy quyết định mở thủ tục phá sản.
Tính đến ngày 30-6, LDG còn nợ vay tài chính hơn 1.259 tỉ đồng, tương đương đầu năm. Công ty đã lỗ lũy kế 175 tỉ đồng, trong khi đầu năm còn lãi 121 tỉ đồng. Ngập trong nợ nần, LDG vẫn chưa thể tái cơ cấu thành công. “Án” phá sản vẫn treo trên đầu doanh nghiệp này.
Hay như vấn đề phức tạp của Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai (QCG) với "Gánh nặng" 2.882 tỉ đồng phải trả cho bà Trương Mỹ Lan trong vụ án xảy ra tại Tập đoàn Vạn Thịnh Phát, liên quan dự án Phước Kiển (Nhà Bè, TPHCM). Loạt tài sản bất động sản giá trị của doanh nghiệp này cũng bị kê biên để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ.
Chia sẻ với cổ đông gần đây, ông Nguyễn Quốc Cường - Tổng giám đốc Quốc Cường Gia Lai cho rằng nguồn tiền để thanh toán đang được sắp xếp. Công ty dự kiến thoái vốn 3 dự án thủy điện, đem về nguồn thu khoảng 1.000 tỉ đồng. Trong năm nay và đầu năm sau, công ty cũng tập trung xử lý hàng tồn kho của các dự án, dự kiến đem về hơn 1.000 tỉ đồng. Cộng với doanh thu Marina Đà Nẵng, con số thu về hoàn toàn khả thi để trả cho đối tác.
Thời gian tới, nếu gặp khó về việc xử lý hàng tồn kho hay thoái vốn thì Quốc Cường Gia Lai cũng sẽ xem xét thoái vốn ở một số công ty để chuẩn bị đủ nguồn tiền, ông Cường nhấn mạnh.
Nhìn tổng quan về bức tranh tài chính của thị trường, uớc tính trong nửa cuối năm có khoảng 139.765 tỉ đồng trái phiếu đáo hạn, theo số liệu của VBMA. Phần lớn trong số đó là trái phiếu bất động sản với 58.782 tỉ đồng, tương đương 42%. Đây có thể là bài toán mà doanh nghiệp cần cân đối để doanh nghiệp có được kết cấu tài chính lẫn chiến lược tốt và bước vào chu kỳ mới của thị trường một cách lành mạnh.
