(KTSG Online) - Để có nguồn thu nhằm củng cố dòng tiền trong giai đoạn hiện nay, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã tích cực xây dựng chính sách bán hàng ưu đãi như chiết khấu cao, hỗ trợ lãi vay, giãn tiến độ thanh toán… Tuy nhiên, về việc giảm giá nhà, các chủ đầu tư hầu như không tính đến, bởi theo họ chi phí đầu vào đã quá cao, dự án kéo dài khó cân đối tài chính.
- Doanh nghiệp bất động sản vẫn đối diện với một cuộc sàng lọc lớn
- Thị trường bất động sản 'trong tay' người mua ở thực
Tập trung 'đua' chính sách bán hàng
Giảm giá nhà là giải pháp cơ bản nhất để doanh nghiệp giải quyết thanh khoản, cải thiện dòng tiền. Tuy nhiên, với tính chất thực hiện dự án kéo dài qua nhiều giai đoạn khiến việc cân đối tài chính để giảm giá trực tiếp trên sản phẩm là tương đối khó với các doanh nghiệp. Do vậy, để đẩy nhanh bán hàng thì đa phần doanh nghiệp bất động sản chỉ có thể lựa chọn các phương án chiết khấu, hỗ trợ lãi vay hay thanh toán linh hoạt nhằm thu hút người mua.
Thời gian qua, một số doanh nghiệp có dự án đủ điều kiện bán hàng đã đẩy mạnh chính sách chiết khấu và khuyến mãi, hậu mãi có lợi cho khách hàng. Đơn cử, Nam Long triển khai chính sách ưu đãi tại giai đoạn 2 dự án Akari City (TPHCM). Khách hàng thanh toán 40% được chia thành 6 đợt, ngân hàng giải ngân đối ứng từ đợt thứ 4 và cho vay tối đa 65% giá trị sản phẩm.
Chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất 7%/năm trong 2 năm và ân hạn nợ gốc 2 năm liên tục, khách hàng chỉ trả lãi suất chênh lệch (khoảng 1% theo lãi suất hiện hành), tương đương 1,5 triệu đồng/tháng. Trong trường hợp không vay và chọn thanh toán nhanh, khách hàng nhận chiết khấu đến 9% giá trị sản phẩm.
Các dự án thuộc phân khúc nhà giá rẻ của doanh nghiệp này cũng chạy chính sách chia nhỏ thanh toán, vay không lãi suất cho tới khi nhận nhà vào năm 2025, nhưng sau đó vẫn hưởng mức lãi suất cố định 6%/năm. Tổng số tiền cả gốc lẫn lãi mà khách hàng phải trả ở mức 7 triệu đồng/tháng, tương đương chi phí thuê nhà của một hộ gia đình.
Tại Bình Dương, Công ty cổ phần Tập đoàn Địa ốc Vạn Xuân tạo cú hích mới cho thị trường căn hộ sắp bàn giao với chính sách “Cọc 0 đồng, lãi suất 0%, thanh toán 10% nhận nhà ở ngay”, áp dụng cho khách hàng mua căn hộ tại dự án mở bán mới đây.
Masterise Homes đã tung ra chương trình chỉ cần thanh toán 20% là có thể vào ở, 80% giá trị còn lại sẽ được ngân hàng hỗ trợ cho vay, hưởng lãi suất 0% đến tháng 4-2025.
Nhìn nhận về cuộc đua chính sách bán hàng này, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Vietnam, cho rằng nếu mua nhà ở thực thì đây là thời điểm tốt nhất. "Khi giá căn hộ sơ cấp tiếp tục tăng, nhưng chủ đầu tư tung ra loạt ưu đãi, chiết khấu thì có thể hiểu họ đang chia sẻ về giá cho người mua trong bối cảnh thị trường biến động. Khi thị trường phục hồi, có thể vào giữa năm 2024, các chính sách bán hàng tốt như hiện nay không còn xuất hiện nữa", bà Trang nhận định.
Dù chủ đầu tư làm mọi cách để bán hàng nhưng vẫn chưa có dự án nào hiện nay giảm giá trực tiếp trên sản phẩm. Thời gian qua, đã có nhiều chuyên gia đề nghị doanh nghiệp bất động sản thực hiện giảm giá bán sản phẩm nhà ở, giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, không “neo giữ giá cao” nhưng các doanh nghiệp vẫn chưa "phản ứng" với phương án này.
Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho rằng, trong bối cảnh hiện nay, doanh nghiệp phải chịu đau để cơ cấu lại, chấp nhận giảm giá bán, đa dạng hóa nguồn vốn, thị trường, đối tác, phân khúc để giảm bớt rủi ro. Điều cần nhất lúc này là cải thiện dòng tiền thì doanh nghiệp nên cân nhắc chuyện “bán lỗ còn hơn vay lời”.
Tại hội nghị “Giải pháp tháo gỡ khó khăn về tăng trưởng tín dụng cho sản xuất, kinh doanh thúc đẩy tăng trưởng và ổn định kinh tế vĩ mô”, Thủ tướng đề nghị các doanh nghiệp bất động sản phải cơ cấu lại phân khúc và giảm giá bán sản phẩm.
Thủ tướng nhấn mạnh, trong các năm qua, bất động sản tăng giá nói chung, nếu khó khăn mà vẫn muốn giữ giá bán như cũ, vẫn đòi hỏi “một chiều” thì liệu đã có trách nhiệm chung chưa? Lúc bình thường thì có chính sách bình thường, lúc khó khăn phải có chính sách trên tinh thần “lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ” thì mới là phù hợp, đúng đắn, thúc đẩy được sự phát triển.
Lấn cấn chuyện giảm giá trực tiếp
Đại diện một đơn vị chủ đầu tư thực hiện các dự án ở TPHCM, Long An bộc bạch, doanh nghiệp rất muốn giảm giá nhà và thực sự mong giá nhà ở mức thấp để người dân dễ tiếp cận. Tuy nhiên, doanh nghiệp cũng gặp khó trong việc tiết giảm các chi phí đầu vào, vì không thể giảm nổi. Chi phí đầu vào như tiền sử dụng đất, tiền bồi thường giải phóng mặt bằng, tiền lãi vay ngân hàng, tiền thuê nhân công, mua nguyên vật liệu xây dựng... đều tăng nhiều trong thời gian qua.
Một dự án, từ có chủ trương đầu tư tới khi chính thức được xây dựng có thể mất tới 5-7 năm, cá biệt có dự án 15 năm, thay vì trung bình 3 năm như dự kiến làm hao tổn nhiều nguồn lực, khiến doanh nghiệp mất chi phí cơ hội. Chưa kể, doanh nghiệp còn có cam kết với các cổ đông, với đối tác về mức lợi nhuận tối thiểu đạt được hàng năm, vị này cho biết.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, có những khó khăn mà doanh nghiệp gặp phải khi đề cập tới việc giảm giá nhà. Thực tế, doanh nghiệp phải chịu nhiều loại chi phí, như chi phí xây dựng, nguyên vật liệu, nhân công, chi phí tài chính, chi phí quản lý đều tăng và có cả "chi phí không tên"...
Cụ thể, chi phí về đất của dự án bao gồm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bảo vệ đất lúa (nếu có sử dụng đất lúa) cho Nhà nước. Chi phí về đất chiếm khoảng trên dưới 15% giá thành đối với dự án nhà chung cư; trên dưới 30% đối với dự án nhà phố; trên dưới 20% đối với dự án nhà biệt thự.
Trong đó, chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng hiện nay thường được cơ quan nhà nước có thẩm quyền khấu trừ khoảng trên dưới 70% chi phí thực tế mà doanh nghiệp đã bỏ ra. Phần chi phí thực còn lại chưa được khấu trừ thì bị coi là lợi nhuận và doanh nghiệp còn phải nộp thêm 20% thuế thu nhập doanh nghiệp. Cuối cùng, chi phí này đều được tính vào giá bán mà khách hàng phải "gánh" khi mua nhà.
Chi phí xây dựng của dự án chiếm khoảng trên dưới 50% giá thành đối với dự án nhà chung cư, trên dưới 30% giá thành đối với dự án nhà phố, trên dưới 20% giá thành đối với dự án nhà biệt thự. Loại chi phí này đang có xu hướng tăng, ví dụ 1 m2 sàn xây dựng nhà chung cư đã lên 12-13 triệu đồng/m2 so với trước đây chỉ khoảng 7-8 triệu đồng/m2.
Chi phí tài chính cho dự án gồm lãi vay tín dụng và trả lãi các nguồn huy động vốn khác thường chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành. Bên cạnh đó, chi phí quản lý dự án thường chiếm khoảng trên dưới 5% giá thành.
Với chi phí "không tên", giá trị các khoản này không hề nhỏ với các doanh nghiệp. Nhưng do không đảm bảo "tính hợp pháp, hợp lệ, hợp lý" của khoản chi theo quy định của Luật Thuế nên không được tính vào chi phí đầu tư dự án, cuối cùng tính vào giá bán mà người mua nhà phải gánh chịu.
Ông Châu phân tích, tất cả loại chi phí trên đây được tính toán trong điều kiện thị trường bình thường, khoảng 3 năm đối với dự án nhà ở thương mại. Nếu dự án bị kéo dài do vướng mắc pháp lý như thực tế đã xảy ra trong các năm qua thì tổng chi phí đầu tư bị đội vốn lên rất nhiều.
Do đó, các doanh nghiệp vẫn chờ Nhà nước xem xét ưu đãi tiền thuế sử dụng đất với các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân; ngân hàng có thể tạo điều kiện cho doanh nghiệp vay vốn triển khai dự án với lãi suất ưu đãi. Đặc biệt, quá trình hoàn tất thủ tục, hồ sơ phê duyệt dự án cần được đẩy mạnh, triển khai nhanh chóng để doanh nghiệp không bị kéo dài thời gian thực hiện. Đồng thời cũng chờ những tác động cụ thể của các bộ luật liên quan đến bất động sản mới được thông qua tác động tích cực vào thị trường để doanh nghiệp có dư địa để tính toán lại giá nhà.
