(KTSG Online) – Ngân hàng Nhà nước (NHNN) dự kiến bổ sung một loạt nhu cầu vốn mà các ngân hàng không được phép cho vay vào dự thảo thông tư mới về hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng (TCTD). Trong đó với lĩnh vực bất động sản, NHNN dự định cấm các TCTD cho vay đặt cọc sản phẩm hình thành trong tương lai.
- Ngân hàng siết tín dụng bất động sản vì sợ rủi ro?
- Tín dụng bất động sản: Ngân hàng nói không siết nhưng doanh nghiệp vẫn than khó
Đây là quy định mà NHNN dự định sẽ đưa vào khi sửa đổi Thông tư số 39/2016/TT-NHNN quy định về hoạt động cho vay của TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng.
Cụ thể, NHNN cấm các TCTD cho vay vốn để góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh mà vốn góp hình thành nên vốn điều lệ hoặc không hình thành nên vốn điều lệ của bên nhận vốn góp; nhận chuyển nhượng phần vốn góp tại công ty khác; thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật; bù đắp vốn tự có/hoàn tiền vay để mua bất động sản/hàng hóa.
Theo lý giải của NHNN, đối với trường hợp cho vay góp vốn, hợp tác kinh doanh không hình thành vốn điều lệ của đơn vị nhận góp vốn, việc đánh giá phương án khả thi và khả năng trả nợ của khách hàng là rất khó. Vì hiệu quả của phương án được xác định bởi khoản lợi tức cố định do bên nhận góp vốn cam kết trả cho khách hàng, không phụ thuộc vào tình hình kinh doanh của bên nhận góp vốn và nguồn trả nợ của khách hàng được thẩm định, phụ thuộc hoàn toàn vào nguồn tiền của bên nhận góp vốn.
Về cho vay thanh toán tiền đặt cọc, TCTD cấp tín dụng cho khách hàng để đặt cọc hướng đến các công ty này chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên hầu hết các dự án bất động sản sẽ chuyển nhượng chưa đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật như chưa có giấy phép xây dựng, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…
Sau khi TCTD cấp tín dụng khách hàng và chủ đầu tư hủy hợp đồng đặt cọc do không hoàn thiện được thủ tục pháp lý để ký hợp đồng chuyển nhượng. Do đó, việc kiểm soát mục đích sử dụng vốn khó khăn, tiềm ẩn rủi ro.
Bên cạnh đó, NHNN cũng cho rằng, thời gian qua ghi nhận một số tổ chức tín dụng cho khách hàng cá nhân vay với mục đích tiêu dùng, sinh hoạt liên quan đến bất động sản với số tiền lớn. Điều này tiềm ẩn rủi ro nếu xảy ra biến động trên thị trường bất động sản.
Do đó, để kiểm soát rủi ro đối với khoản cho vay phục vụ nhu cầu đời sống liên quan đến bất động sản, cơ quan quản lý cho rằng cần quy định chặt chẽ hơn về quy trình, điều kiện, hồ sơ, thủ tục, phương án sử dụng vốn vay, kế hoạch trả nợ… đối với các khoản cho vay phục vụ nhu cầu đời sống để mua nhà ở; xây dựng, cải tạo nhà ở; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây nhà.
Trường hợp việc xác định vốn vay được sử dụng đúng mục đích được thực hiện, nhưng sau khi giải ngân vào tài khoản của bên nhận góp vốn, một số trường hợp TCTD không kiểm soát được việc sử dụng vốn của bên nhận góp vốn, không đánh giá thường xuyên tình hình tài chính, tình hình hoạt động, khả năng trả nợ của bên nhận vốn góp.
Đối với trường hợp cho vay góp vốn, hợp tác kinh doanh hình thành vốn điều lệ của đơn vị nhận góp vốn, NHNN cho rằng, thực tế cho thấy doanh nghiệp không có nhân sự có kinh nghiệm, không có máy móc, phương tiện hoạt động thi công công trình; không có tài sản cố định phục vụ hoạt động quản lý, kinh doanh, không có khả năng tài chính cũng như năng lực thực hiện dự án/phương án… Trong khi đó, TCTD thực hiện thẩm định, quyết định cho vay, kiểm tra, giám sát vốn vay thiếu chặt chẽ…
Ngoài ra, dự thảo Thông tư cũng bổ sung cấm các TCTD cho phép vay để chứng minh khả năng tài chính của khách hàng vay trong các quan hệ giao dịch dân sự với bên thứ ba. Theo NHNN, gần đây một số TCTD đã thực hiện cho vay để chứng minh khả năng tài chính của khách hàng vay khi tham gia giao dịch dân sự với bên thứ ba, như chứng minh tài chính để đi du học, bảo lãnh, góp vốn thành lập doanh nghiệp.
Liên quan đến vấn đề này, NHNN đã có văn bản cảnh báo TCTD, vì vậy, cần xem xét bổ sung quy định này để đảm bảo kiểm soát sử dụng vốn vay đúng mục đích và kiểm soát rủi ro khoản vay.
