(KTSG Online) – Các chuyên gia cho rằng việc hoàn thiện chính sách về đất đai là giải pháp quan trọng trong phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội. Cùng với đó, các chuyên gia cũng đề xuất những giải pháp để hoàn thiện chính sách về đất đai.
Những nội dung trên ghi nhận tại phiên hội thảo chuyên đề “Đẩy mạnh cải cách thể chế - Hoàn thiện chính sách về đất đai, giải pháp quan trọng trong phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội” được tổ chức vào sáng ngày 18-9.
Hội thảo trên nằm trong chương trình Diễn đàn Kinh tế - Xã hội Việt Nam 2022 do Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Ban Kinh tế Trung ương, Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh và Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam đồng tổ chức.
- Diễn đàn kinh tế - xã hội Việt Nam 2022 được tổ chức vào ngày 18-9
- Hoàn thiện và trình dự án Luật Đất đai sửa đổi lên Ủy ban Thường vụ Quốc hội trước 1-9
Chính sách về đất đai nhiều bất cập
Tại hội thảo, GS. TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho biết Luật Đất đai 2013 có chủ trương chủ đạo về cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch. Từ đó đưa đất ra đấu giá để có thể thu tiền sử dụng và tiền thuê đất nhiều hơn cho Nhà nước. Tuy nhiên đến nay, việc thực hiện cơ chế thu hồi đất theo quy hoạch để đưa đất ra đấu giá còn khó khăn. Quỹ phát triển đất không đủ để giải quyết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
Mặt khác, theo ông Võ, cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch đòi hỏi lượng kinh phí rất lớn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là điều khó thực hiện. Nhất là đối với khu vực đã thu hồi đất không được các nhà đầu tư quan tâm. Từ đó dẫn tới việc đất đai rơi vào tình trạng lãng phí do thu hồi nhưng không thể đưa vào sử dụng.
“Cùng với đó, nhiều tỉnh thành cũng bức xúc việc trên một khu đất lớn thường xuất hiện nhiều loại đất khác nhau trong các tình trạng pháp lý khác nhau. Khi xử lý các loại đất theo nhiều luật khác nhau sẽ gây nên sự chậm trễ, không kịp thời với yêu cầu phát triển”, ông Võ nói.
Vẫn theo ông Võ, trong 10 năm qua, Luật Đất đai 2013 không quy định về khái niệm “giá đất thị trường”. Nhưng tại Nghị quyết 26-NQ/TW về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai và Luật Đất đai 2003, lần đầu tiên pháp luật đặt ra quy định “giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp giá đất trên thị trường”. Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc “giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất thị trường” vẫn tiếp tục được đảm bảo và bỏ qua định nghĩa khái niệm “giá đất thị trường”. Do đó, gần 10 năm qua, các “bi kịch” về giá đất sinh ra ngày càng nhiều.
Đối với vấn đề cải cách hệ thống thuế sử dụng đất hay thuế bất động sản hoặc tài sản, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ ra rằng, thuế bất động sản thấp là nguyên nhân chính dẫn tới tệ nạn đầu cơ nhà đất, tích trữ tiền tiết kiệm vào nhà đất. Từ đó, các cơn sốt giá bất động sản hình thành, tích tụ bong bóng, tạo giá ảo làm giá nhà đất ngày càng cao.
Từ thực trạng trên, ông Võ cho rằng có 4 hệ luỵ chính sẽ xảy ra gồm: giá đất cao dẫn tới giá hàng hóa sản xuất cao, làm giảm năng lực cạnh tranh quốc gia, không thu hút được đầu tư; lạm phát cao khi giá trị ảo của bất động sản tăng mạnh; không thể giải quyết được nhà ở giá phù hợp cho dân; không thể tự điều chỉnh phân bổ dân cư làm cho các đô thị vượt ngưỡng hạ tầng.
“Các hệ luỵ trên cho thấy, việc xây dựng và ban hành luật thuế bất động sản phù hợp là tất yếu. Cùng với đó, các luật thuế có liên quan đến đất đai phải được ban hành đồng thời với Luật Đất đai sửa đổi”, ông Võ nói.
Đề xuất giảm các trường hợp Nhà nước thu hồi đất
Bàn về việc mở rộng cơ chế thế chấp của các dự án đầu tư, cho phép thế chấp có kiểm soát tại các tổ chức tài chính nước ngoài, ông Võ đề nghị, Luật Đất đai sửa đổi quy định cho phép các nhà đầu tư dự án được thế chấp bằng bất động sản trong nước thông qua các tổ chức tín dụng trong nước để vay vốn các tổ chức tài chính nước ngoài.
Theo đó, việc nhận, quản lý và xử lý các tài sản bảo đảm được thực hiện theo pháp luật Việt Nam do tổ chức tín dụng trong nước làm đại lý nhận bảo đảm cho bên cho vay nước ngoài thực hiện. Việc thế chấp bằng bất động sản để vay vốn các tổ chức tài chính nước ngoài phải tuân thủ các quy định về đăng ký tài sản bảo đảm và quản lý ngoại hối của Nhà nước Việt Nam.
Liên quan tới đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất và giao, cho thuê theo chỉ định, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, Luật Đất đai (sửa đổi) cần đưa vào các nội dung đổi mới của quá trình chuyển dịch đất đai, giảm các trường hợp Nhà nước thu hồi đất, các dự án đầu tư đều sử dụng cơ chế đồng thuận xã hội.
Để hoàn thiện chính sách đất đai phù hợp với ngữ cảnh mới, ông Võ nhấn mạnh, việc sửa đổi Luật Đất đai phải được coi như một yếu tố quan trọng, có tác động lớn đến mục tiêu đưa Việt Nam từ nước có thu nhập trung bình thấp thành nước có thu nhập cao vào năm 2045. Cùng với đó, ông Võ cho rằng, đến mức phát triển nhất định, cơ chế Nhà nước thu hồi đất có thể không mang lại hiệu quả cho quá trình chuyển dịch đất đai, nhất là không bảo đảm tính bền vững về xã hội…
Tại hội thảo, GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, cho rằng cần thực hiện một số giải pháp hoàn thiện chính sách pháp luật góp phần phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững.
Giải pháp thứ nhất, theo ông Cường là cơ chế giá đất cho phát triển bất động sản phải xác định phù hợp với giá trị thị trường của đất đai và sử dụng cơ chế thị trường trong lựa chọn các nhà đầu tư dự án phát triển bất động sản.
Nhà nước phải trực tiếp thực hiện thu hồi và đền bù giải phóng mặt bằng theo cơ chế thống nhất đối với mọi dự án đầu tư phát triển bất động sản có quyết định phê duyệt đầu tư của Nhà nước; người dân có đất thu hồi được hưởng chính sách bồi thường và tái định cư thống nhất, đảm bảo tái lập cuộc sống tốt hơn sau tái định cư; doanh nghiệp có đất sạch để thực triển khai đầu tư thực hiện dự án mà không gặp phải những vướng mắc như cơ chế tự thoả thuận; Nhà nước sẽ thu hồi được giá trị địa tô chệnh lệch từ chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi giao đất cho nhà đầu tư phát triển bất động sản.
Giải pháp thứ 3, theo ông Cường, là thực hiện cơ chế điều tiết giá trị tăng lên của đất đai và bất động sản không do nhà đầu tư tạo ra thông qua cơ chế đánh thuế cao đối với phần chênh lệch giá bất động sản theo cơ chế luỹ thoái theo độ dài khoảng thời gian giữa khi mua và bán; đánh thuế cao đối với diện tích và giá trị đất đai và bất động sản chiếm dụng vượt trên mức bình quân của xã hội.
Thứ tư, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất dành cho phát triển các công trình và dự án bất động sản phải phù hợp với chiến lược phát triển thị trường bất động sản. Đặc biệt là quy hoạch quỹ đất phát triển nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở dành cho các đối tượng chính sách xã hội theo tỷ lệ tối thiểu bằng 20-30% quỹ đất quy hoạch cho phát triển nhà ở thương mại trong cùng một địa bàn. Áp dụng chính sách thuê đất trả tiền một lần cho cả chu kỳ bằng tuổi thọ nhà ở chung cư để khuyến khích thuê nhà ở và sở hữu nhà chung cư có thời hạn.
Một giải pháp nữa theo ông Cường là cần đăng ký và thực hiện số hoá toàn bộ thông tin đất đai và bất động sản để hình thành hệ thống thông tin số về đất đai và bất động sản thống nhất, đồng bộ - phục vụ cho quản lý biến động và thông tin chiếm giữ bất động sản. Nghiêm cấm việc mua bán trao tay về đất đai bất động sản không qua đăng ký giao dịch, không bảo vệ thậm chí thu hồi đất đai, bất động sản giao dịch trao tay không đăng ký.
Cần quy định bắt buộc các giao dịch mua bán đất đai bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản để đảm bảo tính công khai, minh bạch. Tránh những thông tin không xác thực hoặc các hành vi giả mạo có thể gây rủi ro cho người mua và bán. Quy định tiêu chuẩn và điều kiện hành nghề của người môi giới; điều kiện hoạt động và chức năng, trách nhiệm của sàn giao dịch bất động sản trong việc trung gian giao dịch và các dịch vụ mua bán, hoàn thiện hồ sơ pháp lý, thủ tục thanh toán...
“Kiểm soát năng lực tài chính của nhà đầu tư phát triển bất động sản, tham gia đấu thầu dự án, đấu giá quyền sử dụng đất để tránh tình trạng dự án bỏ hoang chậm tiến độ, đất đấu giá cao rồi bỏ cọc. Các chủ đầu tư phải chứng minh được năng lực tài chính của mình khi tham gia dự án và phải được ký quỹ vào tài khoản đóng tại ngân hàng hoặc được ngân hàng bảo lãnh. Khi đấu giá đất mà bỏ cọc hoặc nhận dự án không triển khai thì ngân hàng phải trích tiền từ tài khoản ký quỹ của nhà đầu tư hoặc bảo lãnh để nộp phạt vào ngân sách nhà nước”, ông Cường nói.
Phó hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng cần phát triển các kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản theo hướng bền vững như quỹ tín thác đầu tư bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp có bảo đảm. Kiểm soát dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực đầu tư phát triển công trình và sản phẩm bất động sản, hạn chế tín dụng vào đâu tư đất đai cũng như cho vay mua nhà với giá trị lớn và tỷ lệ vốn vay cao.
Nên thay thế phương thức huy động vốn thông qua bán nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư cũng như việc giao dịch mua bán bất động sản hình thành trong tương lai của các nhà đầu tư thứ cấp. Phương thức này có thể thay bằng phương thức huy động vốn thông qua trái phiếu công trình có chuyển đổi thành quyền mua sản phẩm sau khi công trình hoàn thành.
