(KTSG) – Giới chức Trung Quốc vừa công bố một gói giải cứu sâu rộng nhất từ trước tới nay nhằm giải cứu thị trường bất động sản đang rơi vào tình trạng suy yếu và cạn kiệt thanh khoản. Các giải pháp này được kỳ vọng sẽ giúp vực dậy lĩnh vực kinh tế quan trọng, vốn đóng góp khoảng một phần tư GDP của Trung Quốc.
- Trung Quốc tung ra gói giải cứu bất động sản
- Trái phiếu bất động sản Trung Quốc giảm xuống mức thấp kỷ lục
Thứ Sáu tuần trước, giới chức Trung Quốc đưa ra kế hoạch 16 điểm nhằm tiếp sức cho thị trường bất động sản. Kế hoạch được đánh giá là toàn diện nhất từ trước tới nay, từ việc giải quyết tình trạng cạn kiệt thanh khoản của các công ty phát triển bất động sản cho tới việc nới lỏng các quy định về tiền đặt cọc đối với người mua nhà.
Những thay đổi này đã đánh dấu một sự đảo ngược quan trọng trong các chính sách của Chính phủ Trung Quốc. Bởi trong suốt thời gian qua, Bắc Kinh không hề phát đi bất kỳ một tín hiệu nào về một kế hoạch giải cứu quy mô lớn dành cho thị trường bất động sản. Theo giới phân tích, những bước đi này, cùng với động thái nới lỏng các biện pháp phòng dịch Covid-19 nghiêm ngặt, là tín hiệu rõ rệt cho thấy, Trung Quốc đã bắt đầu dịch chuyển trọng tâm sang việc vực dậy tăng trưởng của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới.
Nỗ lực giải cứu thị trường nhà đất
Theo Bloomberg, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) và Ủy ban Điều tiết Ngân hàng và Bảo hiểm Trung Quốc (CBIRC) đã gửi thông báo tới các định chế tài chính, vạch ra kế hoạch nhằm đảm bảo “sự phát triển ổn định và lành mạnh” của lĩnh vực bất động sản. Theo kế hoạch giải cứu, các khoản vay ngân hàng và vay quỹ ủy thác của doanh nghiệp bất động sản đáo hạn trong vòng sáu tháng tới sẽ được gia hạn thêm một năm. Nợ trái phiếu của các công ty bất động sản cũng có thể được gia hạn hoặc hoán đổi thông qua đàm phán.
Một trong những thay đổi chính sách đáng chú ý nhất là việc Chính phủ Trung Quốc cho phép nới lỏng “tạm thời” các hạn chế đối với việc ngân hàng cấp vốn cho doanh nghiệp bất động sản. Trước đó, Trung Quốc áp trần cho vay bất động sản vào năm 2021, nhằm ngăn cản tình trạng bong bóng trong ngành địa ốc và kiểm soát hoạt động vay nợ của các doanh nghiệp bất động sản lớn nhất tại nước này. Với kế hoạch mới, các ngân hàng chưa đáp ứng được những quy định hạn chế ở thời điểm hiện tại sẽ được cho thêm thời gian.
“Đó là một sự xoay trục quan trọng”, Yan Yuejin, Giám đốc nghiên cứu của Viện Nghiên cứu và Phát triển E-house Trung Quốc đánh giá. Theo ông, khi áp lực ngăn chặn việc cho vay quá mức vẫn còn, các biện pháp này giúp các ngân hàng thương mại rút ngắn thời gian triển khai các khoản vay mới cho lĩnh vực bất động sản.
Ngoài ra, cơ quan chức năng cũng khuyến khích các ngân hàng đàm phán với người mua nhà để giãn thời gian thanh toán các khoản vay thế chấp, nhấn mạnh việc bảo vệ điểm tín nhiệm của người vay mua nhà. Biện pháp này có thể giúp giảm bớt sự bất mãn của người mua nhà tại Trung Quốc. Trước đó, làn sóng người mua nhà tẩy chay thanh toán các khoản vay ngân hàng cho tới khi nhận được nhà đã bùng phát tại Trung Quốc hồi tháng 7 và nhanh chóng lan rộng ra nhiều địa phương, khiến niềm tin trên thị trường sụt giảm đáng kể.
Trong những tháng gần đây, Trung Quốc nỗ lực ứng phó với cuộc khủng hoảng trên thị trường bất động sản bằng một loạt biện pháp gồm cắt giảm lãi suất, yêu cầu các ngân hàng lớn tăng cường cho vay thêm 1.000 tỉ nhân dân tệ, tương đương 140 tỉ đô la Mỹ trong những tháng cuối năm. Các ngân hàng chính sách cũng được yêu cầu cung cấp tín dụng đặc biệt để đảm bảo các dự án bất động sản có thể giao nhà đúng hạn.
Mới đây, Trung Quốc cũng mở rộng một chương trình hỗ trợ tài chính cho các công ty tư nhân, bao gồm doanh nghiệp bất động sản, đưa quy mô của chương trình này lên mức 250 tỉ nhân dân tệ. Động thái này được kỳ vọng sẽ giúp các công ty phát triển bất động sản bán được thêm trái phiếu và giảm bớt tình trạng kẹt thanh khoản.
Nhen nhóm những hy vọng phục hồi
Các biện pháp hỗ trợ mới được công bố đúng thời điểm thị trường bất động sản nhà mới với quy mô 2.400 tỉ đô la của Trung Quốc đang trong trạng thái mong manh. Số vụ vỡ nợ của cả người vay mua nhà và doanh nghiệp bất động sản đang liên tục xảy ra. Tháng 9 vừa qua, giá nhà đã qua sử dụng ở Trung Quốc giảm mạnh nhất trong vòng tám năm qua. Đối với các ngân hàng, tỷ lệ nợ xấu trong dư nợ liên quan đến bất động sản đã tăng lên mức 30% – theo ước tính của Citigroup. Tính từ đầu năm tới nay, doanh số của 100 nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc ghi nhận mức giảm 43% so với cùng kỳ, theo Học viện Chỉ số Trung Quốc.
“Tính đến thời điểm hiện tại, đây là chính sách quyết liệt nhất của các cơ quan quản lý để cứu thị trường bất động sản ở Trung Quốc. Những chính sách này, nếu được thực hiện, sẽ có thể giảm bớt áp lực thanh khoản của các nhà phát triển một cách rõ rệt trong thời gian tới”, Raymond Cheng, Giám đốc điều hành của CGS – CIMB Securities nhận định.
Các báo cáo từ Jefferies cho thấy, Trung Quốc sẽ bơm 1.300 tỉ nhân dân tệ vào lĩnh vực bất động sản, trong khi Ngân hàng UBS ước tính con số gần 1.000 tỉ nhân dân tệ. Hãng tin Reuters đánh giá, sự hỗ trợ này sẽ giúp các công ty bất động sản Trung Quốc tránh được nguy cơ vỡ nợ, trong khi các dự án nhà ở còn dang dở cũng có thể được hoàn thành để bàn giao tới tay người mua. Các ngân hàng, vốn đang phải vật lộn với sự gia tăng các khoản vay không hiệu quả, giờ đây cũng sẽ trở nên dễ thở hơn. Báo cáo của UBS nhận định, việc bán và xây dựng các dự án bất động sản sẽ trở nên dần ổn định hơn trong vài tháng tới, trong khi lĩnh vực bất động sản cũng sẽ gây ra ít sự cản trở hơn đối với tăng trưởng kinh tế Trung Quốc trong năm 2023.
Thị trường đã chào đón những sự thay đổi này với phản ứng tích cực. Cổ phiếu của nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc Country Garden đã tăng tới 52% tại sàn chứng khoán Hồng Kông sau khi thông tin về kế hoạch 16 điểm nói trên được công bố.
Còn đó sự nghi hoặc
Tuy vậy, nhiều chuyên gia vẫn tỏ ra thận trọng khi đánh giá về hiệu quả của gói hỗ trợ mới. Giám đốc Shen Meng của Ngân hàng đầu tư Chanson & Co tại Bắc Kinh nhận định, “sự bi quan tột độ trên thị trường cuối cùng đã khiến Trung Quốc phải quyết định dịch chuyển chính sách trong lĩnh vực bất động sản. Nhưng rất khó để nói rằng đây đã phải là bước ngoặt của nền kinh tế hay chưa”.
Về góc độ tài chính, Reuters chỉ ra, sự hỗ trợ từ Chính phủ Trung Quốc vẫn là quá nhỏ, chỉ bằng một nửa so với khối nợ khổng lồ sắp đáo hạn của các công ty bất động sản. Ngành bất động sản hiện có ít nhất 292 tỉ đô la nợ trong nước và ngoài nước đáo hạn trong thời gian từ nay đến cuối năm 2023. Một phân tích của nhà nghiên cứu Zhang Xiaoxi tại Dragonomics cũng cho thấy, các khoản vay trị giá khoảng 4.700 tỉ nhân dân tệ – tương đương 2,2% tổng các khoản vay ngân hàng, có thể trở thành nợ xấu, trong bối cảnh nhiều nhà phát triển bất động sản đang có mức lãi suất phải trả vượt quá EBITDA (lợi nhuận trước lãi vay).
Các chuyên gia tại Ngân hàng UOB chỉ ra, chỉ 2 trong số 16 biện pháp hướng tới việc giảm bớt áp lực thanh khoản đối với nhà phát triển bất động sản. Do vậy, sự phục hồi các kênh tài trợ dành cho doanh nghiệp thuộc sở hữu tư nhân “sẽ là một quá trình diễn ra từ từ và chậm chạp”.
“Các công ty bất động sản Trung Quốc sẽ đối mặt với một làn sóng các khoản vay đáo hạn trong năm tới. Trừ phi nhà chức trách tiếp tục có sự điều chỉnh đối với các chính sách liên quan đến bất động sản, thanh khoản của các công ty phát triển địa ốc sẽ còn tiếp tục xấu đi. Việc đó rất có thể gây ra rủi ro đối với hệ thống tài chính”, chuyên gia Shen Meng nhận định.
Vậy các biện pháp hỗ trợ gần đây sẽ giúp cải thiện niềm tin của các ngân hàng, nhà đầu tư và người mua nhà như thế nào? Theo các chuyên gia, tác động này cũng khá hạn chế, trong bối cảnh giới chức Trung Quốc vẫn không từ bỏ hoàn toàn các lằn ranh đỏ đã được thiết lập từ trước để kiềm chế thị trường bất động sản.
“Thị trường bất động sản vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi”, các nhà phân tích của Nomura cho biết trong một báo cáo nghiên cứu công bố hôm thứ hai. Các biện pháp mới nhất có thể có “ít tác động trực tiếp” đến việc kích thích mua nhà.
“Chiến lược zero Covid của Bắc Kinh, ngay cả khi đã được nới lỏng phần nào, vẫn sẽ tiếp tục đè nặng lên lĩnh vực bất động sản Trung Quốc trong thời gian tới”, chuyên gia Nomura nói.
Nguồn: Bloomberg, SCMP, Reuters, Financial Times, CNN Business
