(KTSG Online) - Giá bất động sản ở TPHCM không có dấu hiệu hạ nhiệt, chính sách tín dụng ngày một khó, cơ hội sở hữu nhà tại thành phố ngày một trở nên áp lực hơn với những người trẻ. Tuy nhiên, trong giai đoạn nhạy cảm này, một số chuyên gia cho rằng vẫn có cơ hội mua nhà nếu người trẻ có được kế hoạch tài chính tốt, lựa chọn đúng thời điểm, khu vực, lẫn việc tận dụng được các chính sách hỗ trợ.
- Giá nhà cao, thị dân trẻ có xu hướng chọn thuê hơn mua
- Ngược chiều quan điểm về thời hạn sử dụng nhà chung cư
Bài toán mua nhà ngày một tăng độ khó
Gia đình chị Mỹ Liên (thành phố Thủ Đức) muốn tìm mua một căn hộ với mức tài chính khoảng 2 tỉ đồng để ở, trong đó, phương án kỳ vọng là mua mới. Tuy nhiên, sau hơn một năm tìm hiểu hàng chục dự án, cuối cùng vợ chồng chị lựa chọn mua một căn hộ tại một dự án ở Bình Dương. Bởi theo chị Liên, trong vòng bán kinh khoảng 7-8 km tính từ trung tâm TPHCM hầu như không còn mức giá căn hộ nào dưới 30 triệu/m2.
“Chúng tôi tập trung về khu Đông để tìm nhà bởi nguồn cung ở mức lớn nhất thành phô hiện nay. Tuy nhiên với tầm tiền mình có, tôi chỉ có thể mua được căn hộ studio hoặc căn hộ một phòng ngủ với diện tích dưới 50m2 tại các chung cư nằm ở trục đường chính, cách trung tâm khoảng 5 – 7 km như Nguyễn Duy Trinh, Phạm Văn Đồng. Còn lại, các căn hộ 2 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh đều có giá từ 3,7 đến 5 tỉ đồng. Nếu không vay thêm thì rất khó có thể tìm nhà vừa ý”, chị Liên cho hay.
Không phải chỉ ở khu Đông, ở các hướng còn lai trong bán kính 10 km cũng rất khó tìm kiếm được nhà hay căn hộ có mức giá dưới 30 triệu/m2. Không chỉ mức giá tăng mà trên bình diện chung các chính sách liên quan đến tín dụng lẫn diễn biến lãi suất cũng đang tăng độ khó cho người có nhu cầu mua nhà trong thời điểm này.
Anh Phương Nguyễn (quận Bình Thạnh) với 1,5 tỉ đồng trong tay cũng tìm cơ hội mua nhà ở TPHCM bằng phương án sử dụng đòn bẩy ngân hàng căn cứ trên thu nhập của hai vợ chồng tầm 45 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên theo anh Phương, mức độ khó khi mua nhà trong thời điểm này dường như tăng lên gấp đôi khi các giá bán sơ cấp của các dự án ra hàng trong năm nay đều tăng lên. Trong khi đó tiếp cận vay ngân hàng rất khó, nếu được thì lãi suất cũng tương đối cao.
Báo cáo của JLL Việt Nam cho thấy số lượng căn hộ đang chào bán trên thị trường tại các đô thị lớn có giá trị từ 2 tỉ đồng đổ lại hiện chỉ chiếm khoảng 10%. Nguồn cung với mức giá thấp như thế này rất hạn chế và hầu hết là những căn hộ có diện tích khá nhỏ dưới 50m2.
"Các chủ đầu tư hiện vẫn đang theo xu hướng giảm diện tích để vừa với nhu cầu của các gia đình nhỏ, làm cho giá trị căn hộ vẫn thích hợp với người mua. Tuy nhiên, lượng căn hộ có giá trên dưới 2 tỉ đồng vẫn hạn chế và hiện trạng này sẽ chưa được cải thiện trong thời gian tới", JLL Việt Nam nhận định.
Vì vậy để duy trì công việc ở TPHCM nhưng thoát cảnh ở trọ và tích lũy tài sản, nhiều người đã di chuyển về vùng ven như Bình Dương, Long An, Củ Chi… để sở hữu nhà riêng với mức giá phù hợp. Việc kết nối giao thông giữa các khu vực này với TPHCM ngày một cải thiện nên cũng thúc đẩy họ chấp nhận ở xa nhưng vẫn có để đi về hàng ngày.
Chủ động với cơ hội nếu có kế hoạch tài chính hợp lý
Giá nhà ở tăng cao không chỉ làm cho đại đa số lao động thu nhập thấp gần như phải từ bỏ giấc mơ có nhà tại TPHCM, mà còn khiến cho những cặp vợ chồng có thu nhập tương đối (khoảng 30 - 50 triệu đồng/tháng) cũng phải băn khoăn. Tuy vậy, nhiều chuyên gia cho rằng nếu xây dựng được một kế hoạch tích lũy tài chính hợp lý, nhiều người vẫn có thể chủ động với các cơ hội từ thị trường lẫn chính sách phát triển nhà ở sắp tới của thành phố.
Ông Phan Công Chánh, chuyên gia đầu tư bất động sản cá nhân, phân tích, để có được ngôi nhà mơ ước, người trẻ cần quan tâm về tài chính ở hai giai đoạn. Giai đoạn đầu là tích lũy để có đủ lượng tài chính phù hợp, thường từ 20 - 30% giá trị căn hộ dự định mua. Giai đoạn hai trả tiền ngân hàng mỗi tháng sau khi mua căn hộ.
“Về thách thức, người trẻ sẽ gặp áp lực khi số tiền trả cho ngân hàng mỗi tháng khá lớn. Người trẻ chú ý về các khoản chi trang trí cho căn hộ mới, lường trước về lạm phát trong tương lai. Bởi lạm phát sẽ làm tăng lãi suất huy động và cho vay, vì vậy nên kéo dài thời gian thanh toán nếu nguồn trả nợ những năm đầu tiên còn eo hẹp. Lựa chọn ngân hàng có cung cấp chính sách trả gốc đều bậc thang để chủ động giảm áp lực”, ông Chánh lưu ý.
Với nhà đầu tư bất động sản, việc giá nhà cao không phải là vấn đề nếu tiềm năng tăng giá bất động sản đạt kỳ vọng. Tuy nhiên với người có nhu cầu mua nhà để ở và tích lũy thì việc tìm kiếm được vùng giá thấp lại là yếu tố cốt lõi. Vậy tại TPHCM đâu là vùng giá thấp, đâu là dự án hợp lý để người có thu nhập trung bình tiếp cận?
Gia đình chị Mỹ Hạnh (Gò Vấp) lên kế hoạch mua nhà trong 2-3 năm nữa. Thời gian gần đây, thị trường căn hộ chung cư liên tục tăng giá, chị Hạnh suy nghĩ nên mua nhà trước khi vượt quá kế hoạch tài chính.
“Càng đọc báo càng thấy hoang mang, giá nhà cứ liên tục tăng với biết bao lý do: từ thiếu đất, giá nguyên vật liệu tăng cho đến thủ tục pháp lý lằng nhằng. Biết rằng mua nhà bây giờ sẽ phải chịu giá cao nhưng sợ càng chần chừ thì càng khó mua”, chị Hạnh chia sẻ.
Trong khi đó, anh Long, một môi giới bất động sản, cho biết thời gian gần đây anh thường xuyên nhận được câu hỏi: “giờ mua chung cư ở đâu thì rẻ?”. Bản thân anh rất khó có thể thỏa mãn khách hàng trước những câu hỏi như vậy bởi rổ hàng công ty cung cấp đều là mặt hàng trung cấp nhưng thời gian này bị đẩy giá cao với nhiều yếu tố.
Nếu dựa trên phân bổ vùng thì các chuyên gia đến từ CBRE nhận định khu vực có mức giá tương đối thấp nằm ở phía tây và tây bắc TPHCM. Mức giá mềm của khu vực này đến từ các yếu tố như phần lớn các dự án thuộc phân khúc trung cấp. Không có nhiều các công trình trọng điểm để tạo đà đầu tư, nền tảng tiện ích xã hội thuộc phân khúc bình dân nên phù hợp với các dự án tầm trung.
Ngoài ra ở khu vực này, sản phẩm thứ cấp phần lớn là những sản phẩm cũ, có chất lượng tầm trung nên mặt bằng giá được duy trì thấp, ít có thêm dự án mới nên ít có dự thay đổi về mặt bằng giá.
Còn ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Việt An Hòa, khuyên giải pháp tốt nhất là giới trẻ nên đón đầu trong thời gian sắp tới vì những chính sách dự án về nhà ở giá rẻ sẽ được thực hiện. Thời điểm tốt nhất rơi vào khoảng giữa và cuối năm 2023 sẽ phù hợp.
Ngoài ra, người trẻ nên cân đối thu chi, kiếm thêm các nguồn thu nhập khác từ đầu tư nhằm tích lũy tài chính. Từ đó sẽ có thêm nhiều cơ hội để lựa chọn nhà cho mình. Ông Quang hy vọng các doanh nghiệp cùng với chính sách nhà nước sắp tới sẽ mở ra nhiều cơ hội mua nhà cho người trẻ hơn.
Cơ hội mua nhà tại các dự án nhà ở xã hội cũng là phương án mà nhiều người cân nhắc. Hiện nay nhiều doanh nghiệp đã bắt đầu triển khai dần nhà ở xã hội với những quỹ đất có sẵn hoặc liên kết với nhau để làm nhà giá rẻ. Mới đây, nhiều nhà ở thu nhập thấp đã được khởi công ở khu Đông và khu Nam TPHCM trong kế hoạch phát triển 1 triệu căn nhà giá thấp ở TPHCM.
Có thể kể đến như Dragon E-Home của Tập đoàn Phú Long ở thành phố Thủ Đức mới được khởi công với 760 căn hộ. Chung cư số 350 Hoàng Văn Thụ, phường 4, quận Tân Bình do Công ty cổ phần Đức Khải Tân Bình làm chủ đầu tư có quy mô 374 căn hộ. Khu dân cư Tân Thuận Tây ở phường Tân Thuận Tây và phường Bình Thuận, quận 7 với 1.300 căn hộ.
Cơ hội mua nhà ở xã hội hay nhà ở thương mại giá thấp là có, nhưng điều kiện để tiếp cận không dành cho nhiều người. Vì vậy, cần chủ động các kế hoạch để tìm cơ hội đầu tư trong sự thay đổi của thị trường nhằm gia tăng cơ hội sở hữu nhà.
Ông Trần Khánh Quang từng chia sẻ chiến lược mua hàng 6 tháng cuối năm dành cho nhà đầu tư đất nền mà người có nhu cầu ở cần tham khảo. Căn cứ về các điều kiện của chính sách và sự thay đổi của thị trường thứ cấp, cơ hội mặc cả để hạ giá các sản phẩm đầu tư trong những tháng cuối năm là có.
“Sau khi xác định được sản phẩm phù hợp, người mua có thể đề nghị giảm giá 30%, sau đó 25% và hạ xuống biên độ điều chỉnh 20%. Dự báo trong 6 tháng cuối năm, thị trường thứ cấp có nhiều nhà đầu tư xả hàng do ngộp tài chính hoặc muốn phân bổ lại dòng vốn. Vì vậy, bên mua nên mạnh dạn ngã giá. Bạn có thể chốt giao dịch giảm 15-20% là mức giảm khả thi. Tháng 11-12 xuống tiền mua tài sản là thời điểm có thể đạt được giá tốt nhất trong năm 2022 và tạo cơ hội tăng vốn để mua nhà”, chuyên gia này gợi ý.
