Khó khăn sẽ giúp thị trường BĐS tự sàng lọc
Bình Nguyên thực hiện
 |
| Ông Chi Edward |
(TBKTSG Online) – Một số chuyên gia cho rằng trong bối cảnh doanh nghiệp bất động sản (BĐS) trong nước gặp khó khăn về tài chính thì việc chuyển nhượng, bán dự án cho đối tác nước ngoài rộ lên gần đây cũng là một giải pháp giúp họ có lối thoát. Nhưng một số lại e ngại sự chi phối của nhà đầu tư ngoại đối với thị trường trong thời gian sắp tới.
Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online đã trao đổi với ông Chi Edward, Tổng giám đốc của Coldwell Banker Việt Nam về những vấn đề nêu trên. Chuyên gia này cho rằng chính bối cảnh khó khăn của thị trường hiện nay sẽ giúp gạt bỏ những khâu trung gian không cần thiết đã đẩy giá nhà đất lên cao trong thời gian qua và sẽ thúc đẩy thị trường tự sàng lọc theo hướng tích cực.
TBKTSG Online: Sau khi tín dụng bị thắt chặt, thị trường bất động sản thật sự lâm vào hoàn cảnh khó khăn, và nhiều dự án ở các thành phố lớn bị đình lại vì thiếu vốn. Nhưng thời gian gần đây, một số nhà đầu tư nước ngoài đã tham gia các thương vụ mua bán và sáp nhập (M&A) dự án, liệu điều này có trở thành xu hướng không, thưa ông?
– Ông Chi Edward: Tôi cho rằng các nhà đầu tư nước ngoài đang có sự thận trọng trong việc rót vốn vào thị trường bất động sản Việt Nam vì họ chưa thật sự thấy được tính ổn định mang tính vĩ mô lâu dài của thị trường. Họ cũng đang kỳ vọng Chính phủ của nhiệm kỳ mới sẽ có những chính sách phù hợp giúp thị trường phát triển bền vững hơn và tạo dựng lòng tin đối với nhà đầu tư. Đối với các doanh nghiệp trong nước thì khi tín dụng cho bất động sản đang bị thắt chặt, họ trông chờ dòng tiền từ nước ngoài đổ vào thị trường.
Xu hướng M&A trong lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam cũng đã từng rộ lên, nhưng vấn đề hiện nay của thị trường là có người bán thì có người mua hay không. Thị trường bất động sản Việt Nam rõ ràng có tiềm năng cho các thương vụ M&A nhưng như tôi đã đề cập ở trên là các nhà đầu tư nước ngoài hiện đang thận trọng. Thực tế, họ có nhiều cơ hội đầu tư vào các thị trường khác nhau nên lại lựa chọn càng thận trọng nhất là trong bối cảnh ảm đạm hiện nay.
Hiện tại, một số công ty nước ngoài vẫn đang tiếp tục triển khai các dự án bất động sản của họ tại Việt Nam, vậy họ kỳ vọng gì ở thị trường này?
– Các nhà đầu tư nước ngoài thường nhắm đến các cơ hội mang tính lâu dài và bền vững, nhưng họ cũng chớp thời cơ hiện tại của thị trường. Các kết quả nghiên cứu thị trường cho thấy trong giai đoạn niềm tin đã bị sụt giảm và nguồn vốn có hạn, các nhà đầu tư nước ngoài cũng đang tạm giãn các dự án nhà ở cao cấp có giá từ 1.500-3,000 đô la Mỹ/m2 (từ hơn 30 triệu đồng/m2) để tập trung nhiều hơn vào các dự án căn hộ trung cấp (có giá từ 20 triệu đồng/m2 trở xuống), nhằm đáp ứng đúng nhu cầu thật của thị trường, của đại đa số người tiêu dùng, chứ không phải đầu tư theo kiểu phong trào. Các nhà đầu tư thường nghiên cứu, thẩm định rất kỹ trước khi bỏ vốn vào đầu tư bất cứ dự án nào.
Ông dự báo tình hình triển khai của các dự án bất động sản mới như thế nào trong năm nay?
– Có một số dự án mới được khởi công nhưng chắc chắn số lượng sẽ giảm đi rất nhiều, có thể nói giảm đến 70% so với các năm trước. Một khi khó khăn về tài chính thì các nhà đầu tư trong nước sẽ phải kéo lùi thời gian khởi công vì hiện chi phí xây dựng, lãi suất vay ngân hàng rất cao. Những nhà đầu tư nào đang triển khai dự án có lẽ sẽ tiếp tục cầm cự. Một điểm đáng chú ý là nhà đầu tư nước ngoài hiện đang có lợi thế hơn trong việc huy động vốn từ kênh ngân hàng. Ví dụ, họ có thể vay vốn từ ngân hàng ở nước họ với lãi suất thấp và rót vốn vào Việt Nam, còn lãi suất các khoản vay trong nước hiện là một điều quá sức đối với doanh nghiệp (20-24%/năm).
Dự báo sắp tới sẽ có thêm một số quy định quản lý chặt chẽ hơn, ví dụ Bộ Xây dựng đang nghiên cứu trình Chính phủ quy định việc không cho phép phân lô, bán nền, xây thô mà phải hoàn thiện nhà trước khi bàn giao cho bên mua. Ông có cho rằng điều này ảnh hưởng đến thị trường?
– Các dự án đất nền, biệt thự… sẽ là những phân khúc chịu ảnh hưởng nhiều nhất vì các quy định mới sẽ không cho phép phân lô, bán nền nữa để hạn chế các yếu tố không lành mạnh xảy ra cho thị trường. Bản thân tôi cho rằng những quy định tương tự như thế sẽ hướng thị trường đi theo đúng quy luật mà nó phải vận hành. Một khi công tác quản lý vĩ mô chặt chẽ hơn đòi hỏi nhà đầu tư phải có một tầm nhìn dài hạn, chiến lược kinh doanh ở tầm trung và dài hạn và có trách nhiệm hơn với khách hàng. Cụ thể, để đáp ứng những quy định mới, nhà đầu tư sẽ phải có kinh nghiệm, quá trình nghiên cứu kỹ lưỡng và năng lực về tài chính. Chính những quy luật của thị trường sẽ đào thải những nhà đầu tư “lướt sóng” với tầm nhìn ngắn hạn.
Hiện nay có rất nhiều người quan tâm đến thời điểm phục hồi của thị trường bất động sản. Vậy ông dự báo như thế nào về vấn đề này?
– Rõ ràng cả nhà đầu tư, nhà phát triển bất động sản và khách hàng đều mong thị trường phục hồi. Nhưng sự phục hồi này còn tùy thuộc vào sự luân chuyển của dòng tiền và cả tương lai của các kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng… Sự đình trệ của thị trường trong thời gian qua đã làm giá bất động sản rơi dần về mức giá thực và giúp thị trường vận hành theo bản chất cung-cầu của nó. Vấn đề quan trọng hiện nay, đối với cả nhà làm chính sách, nhà đầu tư và nhà phát triển dự án đó là vực dậy thị trường, tạo dựng niềm tin và “độ ấm” cho thị trường.
Tuy nhiên, thị trường sẽ ổn định trong ngắn hạn hay lâu dài sẽ tùy thuộc vào không chỉ là nhà đầu tư và nhà phát triển dự án mà còn liên quan đến các cấp quản lý vĩ mô, đến các chính sách về tiền tệ, ngân hàng.
Ông có cho rằng dòng vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam thông qua các thương vụ M&A, lập liên doanh… trong thời gian gần đây có giúp làm thị trường ấm lại không?
– Thị trường có ấm lên hay không, theo tôi, không phục thuộc vào các nhà đầu tư nước ngoài mà phải theo đúng quy luật cân đối cung-cầu. Nếu xây một triệu căn nhà mà không có người mua thì tiền vẫn cứ nằm đó và thị trường cũng chẳng ấm được. Rõ ràng, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn non trẻ khi so với những thị trường phát triển khác. Do đó, các nhà đầu tư phát triển dự án trong nước cần đồng hành cùng nhà đầu tư nước ngoài và học kinh nghiệm của họ để hoạt động chuyên nghiệp hơn, làm ăn bài bản hơn và điều này sẽ tạo ra chuyển biến tích cực.
