Lại ngược mất rồi…

(KTSG) - Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến đối với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Cơ quan này đưa ra phương án bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định là 50-70 năm. Phương án này đã được nêu ra cách đây bốn tháng và tạo ra tranh cãi mà trong đó đa phần là không tán đồng.

• Dự thảo quy định về thời hạn sở hữu chung cư và xử lý khi hết thời hạn ra sao?
• Nghiên cứu kinh nghiệm pháp lý quốc tế về xử lý, cải tạo chung cư cũ
• Những chung cư ‘già nua’ giữa trung tâm TPHCM

Ở bản dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần 2 này, nhóm biên soạn có bổ sung một số điểm mới nhằm làm rõ hơn khái niệm “Thời hạn sở hữu nhà chung cư”. Lý do Bộ Xây dựng đưa ra thời hạn 50-70 năm thì đã rõ, bởi hiện nay ở Hà Nội và TPHCM có hơn 2.000 chung cư cũ nát (Hà Nội là 1.600 và TPHCM có 474), các chung cư này được xếp hạng C và D (mức độ nguy hiểm, cần phải di dời) nhưng người dân không muốn dời đi vì nhiều lý do khác nhau. Nếu trong luật có quy định rõ thời hạn sử dụng chung cư thì khi hết hạn người dân phải chấp hành.

Việc quy định thời hạn sử dụng chung cư là cần thiết. Thực tế thì nhiều nước trên thế giới đã làm điều này, chẳng hạn như Singapore là 99 năm, Trung Quốc 70 năm. Nhưng có một vấn đề khiến giới chuyên môn thấy không ổn là căn cứ vào đâu để quyết chung cư này 50+ hay 70+ (+ là thời gian có thể kéo dài thêm sau thẩm định có thể là 10-20 năm, hoặc hơn).

Bất cứ sản phẩm tiêu dùng nào cũng đều ghi rõ hạn sử dụng. Nhà sản xuất xác định được hạn sử dụng bởi họ biết rất rõ chất liệu đầu vào mà họ sử dụng và phải ghi rõ để tránh bất lợi cho người tiêu dùng và tránh kiện tụng pháp lý lôi thôi.

Còn đối với các sản phẩm cao cấp hơn như máy tính, xe máy, ô tô, thì thời hạn sử dụng quy định theo giờ sử dụng, số ki lô mét đường đã chạy... Nhà chung cư cũng là một sản phẩm do con người tạo ra nên nhà sản xuất, nhà kiểm định có thể xác định tương đối thời gian sử dụng của một chung cư cụ thể (có danh tính).

Vì thế để xác định được đầu ra (thời hạn cuối cùng) thì phải xác định được đầu vào (chất lượng công trình). Đó là quy trình thuận, trước sau, còn chỉ xác định chung chung thời hạn chấm dứt hoạt động của chung cư, vào thời gian, mà không xác định được chất lượng đầu vào của từng công trình cụ thể thì đó là quy trình ngược.

Cho đến nay Bộ Xây dựng đã ban hành các quy chuẩn kỹ thuật nhà chung cư, mới đây nhất là Thông tư 03/2021/TT-BXD về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư. Trong thông tư này có rất nhiều điều cụ thể, chẳng hạn như quy định diện tích tối thiểu của căn hộ, tiêu chuẩn thang máy, số chỗ để ô tô, tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy, tiêu chuẩn cấp và thoát nước, quy chuẩn về kết cấu...

Nhưng lâu nay không có bộ tiêu chuẩn kỹ thuật đánh giá chất lượng công trình chung cư nào để từ đó xác quyết bằng văn bản pháp lý rằng công trình này tồn tại tối đa là 50, 70 hay 90 năm.

Một số người cho rằng khi trình hồ sơ thiết kế lên cơ quan chức năng thì chủ đầu tư phải ghi rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư và sở xây dựng phải đánh giá công trình, tiến hành nghiệm thu cho phép chủ đầu tư được bán ra cho người sử dụng.

Nhưng việc nghiệm thu công trình của hội đồng thẩm định là xem công trình có đúng với bản thiết kế hay không thôi, chứ từ trước tới nay làm gì có biên bản nào định rõ công trình này hết hạn sử dụng sau 50, 70 năm đâu, mà cũng chưa có căn cứ nào để đưa ra thời hạn này.

Khoảng 10 năm trở lại đây, nhiều chủ đầu tư tự xác định cho sản phẩm của mình là chung cư cao cấp; một vài hiệp hội đưa ra cách nhận biết chung cư cao cấp, chung cư trung cấp và chung cư bình dân, hoặc tòa nhà loại A, B, C. Tất cả chỉ là ý kiến chủ quan của doanh nghiệp, hay của các tổ chức xã hội nghề nghiệp.

Việc đồng nhất chung cư cao cấp hay bình dân tương ứng với tuổi thọ của tòa nhà dài hay ngắn cũng không đúng, vì cao cấp theo cách nhìn của các chủ đầu tư chủ yếu là nói về chất lượng dịch vụ. Trong khi đó, việc định tuổi thọ chung cư là dựa trên kết quả đo lường kỹ thuật chứ không phải là có dịch vụ chất lượng hay không.

Lẽ ra Bộ Xây dựng cần xây dựng bộ tiêu chí kỹ thuật đánh giá chất lượng để làm căn cứ xác định tuổi thọ chung cư trước rồi mới tính đến chuyện luật hóa thời hạn sử dụng nhà chung cư là bao lâu.

Khi một chung cư hoàn tất, nghiệm thu, bán ra cho người dân thì trong “sổ hồng” cấp cho dân phải ghi rất rõ là công trình này chỉ được sử dụng 50 năm hay 70 năm để người dân biết. Rao bán căn hộ cùng với tuổi thọ của nó thì người dân sẽ biết chung cư này bán giá như thế nào thì vừa. Hơn nữa, cho người dân biết tuổi thọ căn hộ họ sở hữu để họ biết đường tính trước khi nó hết hạn.

Một điểm nữa cần làm rõ là nền đất xây chung cư theo quy chế pháp lý nào, trước khi bán cho dân. Ở Việt Nam hiện nay, có hai loại hình thái chung cư liên quan đến đất. Loại thứ nhất xây trên đất ở không xác định thời hạn và loại thứ hai xây trên đất ở có thời hạn (như theo thời hạn thuê).

Có những khu chung cư khi bán cho dân, chủ đầu tư nói rõ ràng là đất này thuê thời hạn 50 năm và người mua chỉ được ở trong thời hạn đó. Những khu chung cư khác thì người bán và người mua đều hiểu là họ được quyền sở hữu căn hộ chung cư vĩnh viễn, có nghĩa là sau 50, 70 năm chung cư có bị đập bỏ thì quyền lợi của họ vẫn còn gắn với đất.

Như vậy sau 50, 70, 90 năm sử dụng, khi chung cư phải đập bỏ, thì người dân sống hợp pháp trên đó có quyền hiệp thương với nhau tìm nhà thầu xây chung cư mới để có một căn hộ chung cư mới, khi đó họ chỉ mất chi phí xây dựng.