Nhìn lại đất đai

(KTSG) - Những bất cập trong quản lý và sử dụng đất đã được đặt ra gần 20 năm nay nhưng vẫn không thay đổi được bao nhiêu.

Lịch sử các quan điểm đổi mới

Nhìn lại lịch sử phát triển, kể từ khi đất nước bước vào thế kỷ 21, Đảng đã đưa ra những quan điểm đổi mới quan trọng về quản lý và sử dụng nguồn lực đất đai.

Để xây dựng Luật Đất đai năm 2003, Nghị quyết 26-NQ/TW ngày 12-3-2003 đã được thông qua tại Hội nghị 7 của Ban Chấp hành Trung ương khóa IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Nghị quyết 26 đã dẫn đường cho việc xây dựng Luật Đất đai năm 2003. Tôi còn nhớ rất rõ trong thời gian này, việc xây dựng luật phải thể hiện đầy đủ những tư tưởng của nghị quyết này. Mỗi một điều luật được hình thành đều có sự trao đổi, thảo luận kỹ càng giữa Bộ Tài nguyên và Môi trường với Ban Kinh tế Trung ương.

Bước vào nhiệm kỳ Đại hội Đảng XI, nhu cầu phát triển đất nước đã đặt ra việc ban hành Luật Đất đai (sửa đổi), thay thế Luật Đất đai năm 2003. Hội nghị Trung ương 6 khóa XI đã ban hành Nghị quyết 19-NQ/TW ngày 31-10-2012 về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại. Theo đó, Luật Đất đai năm 2013 đã được Quốc hội thông qua và có hiệu lực đến hôm nay.

Vừa qua, Hội nghị Trung ương 5 đã họp và bàn định về việc tổng kết lại Nghị quyết 19 nói trên và chắc cũng sẽ dẫn đường cho việc sửa đổi Luật Đất đai hiện hành theo hướng thực hiện các mục tiêu mà Đại hội Đảng XIII đã đề ra cho phát triển đất nước.

Những quy định của Luật Đất đai năm 2013 về những trường hợp được hay không được áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất bị xóa nhòa, quy định cũng như không.

Nhìn vào thực tế, những vấn đề được đặt ra trong Hội nghị Trung ương 5 vừa qua vẫn là những vấn đề đã được xem xét trong các Nghị quyết 26 và Nghị quyết 19 nói trên. Đó là nguồn lực đất đai vô cùng to lớn nhưng không được quản lý chặt chẽ và không được sử dụng đạt hiệu quả cao. Khiếu kiện của dân về đất đai vẫn chiếm 70% tổng khiếu kiện, trong khi nhiều đại gia giàu “sụ” từ đất. Điểm thời sự ở đây là nhiều quan chức đã “ngã ngựa”, lâm vào vòng lao lý vì đất đai thuộc thẩm quyền quyết định của mình. Nhiều vụ án liên quan đến các lãnh đạo địa phương bị truy tố theo cặp đôi: một lãnh đạo địa phương gắn với một đại gia bất động sản. Nói cách khác, những bất cập của quản lý và sử dụng đất đã được đặt ra gần 20 năm nay nhưng vẫn không thay đổi được bao nhiêu.

Công nghiệp hóa và chuyển dịch đất đai

Nhìn ra nước ngoài, vào năm 2000, nhà kinh tế chính trị học hiện đại người Peru - Hernando de Soto - đã xuất bản cuốn sách “Sự bí ẩn của vốn”, nói rằng đất đai chứa đựng một nguồn vốn ẩn rất lớn, các nước công nghiệp phát triển (G7) biết cách khai thác tốt nguồn vốn ẩn này nên họ thành công trong công nghiệp hóa, các nước đang phát triển không biết sử dụng nguồn vốn ẩn này nên công nghiệp hóa thất bại. Lý thuyết này đã được kiểm định tại các nền kinh tế công nghiệp mới như Hàn Quốc, Singapore, Đài Loan (Trung Quốc)... Thực sự, câu chuyện vốn ẩn này không mấy phức tạp, miễn là các nhà quản lý xác định cho đúng giá trị đất đai, độc lập, khách quan và đặt đúng chỗ trong thị trường, của công không đút vào túi tư nhân. Về tài chính đất đai, cần những cải cách theo hướng tôn trọng giá trị thị trường của đất đai.

Quá trình công nghiệp hóa là quá trình thực hiện các đầu tư trên đất theo nhu cầu phát triển. Như vậy, có thể thấy vấn đề “chuyển dịch đất đai” là vấn đề trọng tâm của quá trình này. Chúng ta có thể hiểu đơn giản “chuyển dịch đất đai” là việc tạo điều kiện để nay khu đất làm việc này thuộc quyền của người này, thì mai có thể sử dụng làm việc khác thuộc quyền người khác nhưng hiệu quả sử dụng đất phải cao hơn nhiều. Ta thì vẫn cứ bám lấy cơ chế nhà nước thu hồi đất và thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (chuyển dịch đất đai bắt buộc), hoặc để mặc nhà đầu tư dự án và những người sử dụng đất thỏa thuận với nhau (chuyển dịch đất đai tự nguyện). Thế giới người ta thấy rất rõ chuyển dịch đất đai bắt buộc cũng không hợp lý (gây khiếu kiện nhiều) mà chuyển dịch đất đai tự nguyện cũng không hợp lý (không thể 100% người sử dụng đất đồng thuận với chủ đầu tư). Họ đưa ra những giải pháp trung dung, có phần bắt buộc và có phần tự nguyện. Phương án chuyển dịch đất đai bắt buộc phải thực hiện, có thể ở dạng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn…, miễn là đồng thuận theo đa số giữa hai bên.

Luật Đất đai năm 2013 có nhiều “đổi mới” đối với cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc. Trước hết là thu hẹp phạm vi áp dụng. Thứ hai là Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch rộng hơn dự án đầu tư hạ tầng để thu toàn bộ giá trị đất đai tăng thêm do hạ tầng mang lại. Thứ ba là thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bằng tiền trong quỹ phát triển đất. Và cuối cùng là đưa đất ra đấu giá để tìm nhà đầu tư. Điểm đổi mới trọng yếu là thu hồi đất theo quy hoạch, rộng hơn dự án và đưa đất đã giải phóng mặt bằng ra đấu giá. Đến nay, chưa vụ đấu giá đất nào (theo hướng này) thành công. Vụ đấu giá đất ở Thủ Thiêm (TPHCM) cho thấy như “diễn kịch”. Ngoài ra, cấp huyện đưa ra đấu giá đất rất nhiều dự án chia lô, bán nền để thu ngân sách huyện, giá đất ngày càng cao mà người dân trong huyện không đủ tiền mua nền. Từ đây, có thể thấy những đổi mới của cơ chế nhà nước thu hồi đất của Luật Đất đai năm 2013 như được hình thành trong “phòng máy lạnh”, không ăn nhập thực tế.

Sự thực, phân tích sâu hơn cho thấy đấu giá đất không phải là cơ chế phù hợp, giá đất ngày càng cao và nền kinh tế ngày càng mất năng lực cạnh tranh. Vấn đề cơ bản vẫn là định giá đất sao cho phù hợp thị trường, chống đầu cơ đất đai và tìm cách giảm dần giá đất trên thị trường. Quá trình này phải được thực hiện theo chuẩn kỹ thuật và được giám sát kỹ lưỡng.

Cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện có đặt ra tại điều 73 của Luật Đất đai năm 2013, đặt ra vậy cho có thôi, không thể áp dụng. Các địa phương vẫn thu hồi đất theo quy định pháp luật, để một thời gian cho nguôi rồi quyết định cho chuyển sang đầu tư vào những lĩnh vực luật không cho phép thu hồi đất. Người dân cứ khiếu kiện, thẩm quyền quyết định là đúng nên chính quyền không ngại gì. Thế là những quy định của Luật Đất đai năm 2013 về những trường hợp được hay không được áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất bị xóa nhòa, quy định cũng như không.

Những việc cần đổi mới càng sớm càng tốt

Trong những quyết định về đất đai, chính quyền địa phương vừa có thẩm quyền thay mặt toàn dân thực hiện quyền sở hữu, vừa thực hiện nghiệp vụ quản lý đất đai. Lâu nay ta vẫn gọi là Nhà nước “vừa đá bóng vừa thổi còi”. Đây là một yếu tố quan trọng cần đổi mới càng sớm càng tốt. Cách đổi mới cũng giản dị, trao cho Bộ Tài chính quản lý toàn diện về tài chính đất đai, trao cho Bộ Kế hoạch và Đầu tư quản lý toàn diện về quy hoạch sử dụng đất gắn với quy hoạch phát triển, và trao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường quản lý trực tiếp công cụ hành chính đất đai bao gồm đăng ký, lập hồ sơ và bản đồ địa chính, tổ chức thông tin đất đai. Ủy ban nhân dân cấp huyện và cấp tỉnh thực hiện thẩm quyền quyết định về đất đai như hiện hành. Như vậy, chỉ cần thu các văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh về một mối trung ương tại Bộ Tài nguyên và Môi trường là hoàn tất.

Nói ra thì còn nhiều việc phải làm để đảm bảo đất đai phát triển kinh tế và giữ vững ổn định xã hội. Thủ tướng Chính phủ đã bốn lần có chỉ thị sửa Luật Đất đai năm 2013 từ năm 2016-2020. Lần đầu sửa để phát triển kinh tế nông nghiệp, lần hai sửa để phát triển kinh tế du lịch, lần ba sửa để loại bỏ các ách tắc trong phê duyệt dự án nhà ở và lần bốn sửa để không cho người khác đứng tên thay chủ sử dụng đất. Đến nay, mọi thứ vẫn chưa sửa, ách tắc ngày càng bộc lộ, giá đất sốt cao, ai giàu lên từ đất vẫn yên tâm, người dân nghèo ngày càng khó tìm chốn nương thân…