(KTSG Online) - Thương vụ đấu giá đất Thủ Thiêm không tiền khoáng hậu hồi cuối năm ngoái tưởng như là thành công thì đến nay lại có một cái kết phũ phàng. Tất cả các doanh nghiệp trúng đấu giá đều bỏ cọc rời đi, TPHCM đang tìm giải pháp cho một cuộc đấu giá mới. Nhưng để cuộc đấu giá mới tránh đi vào “vết xe đổ” thì theo các chuyên gia, thành phố cần nhìn lại và lấp đi những lỗ hổng trong quy trình trước đó để điều chỉnh cho hợp lý.
- Hủy kết quả đấu giá đất Thủ Thiêm: doanh nghiệp chỉ mất cọc, không bị phạt
- Đã đến hạn chót nhưng hai doanh nghiệp trúng đấu giá đất Thủ Thiêm vẫn chưa nộp tiền
Nhìn lại hiện thực lạnh lùng từ đất và tiền
Phần lớn chuyên gia đều nhắc lại vụ đấu giá đất không tiền khoáng hậu ở Thủ Thiêm để làm cơ sở đánh giá cho những mặt tích cực và tiêu cực trong công tác đấu giá đất. Hầu hết cho rằng, vụ đấu giá này như một cơn địa chấn trên thị trường bất động sản Việt Nam khi một mảnh đất hơn 1 hecta ở Thủ Thiêm đã được đấu trên 1 tỉ đô la (tương đương hơn 2,4 tỉ đồng/m2), xác lập cả hai kỷ lục về tổng mức trúng đấu giá và đơn giá trúng.
Theo chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh, kết quả đấu giá đất này đã tạo ra nhiều ý kiến trái chiều. Một số cho rằng Nhà nước được lợi lớn khi chỉ riêng khoản tiền thu được từ đấu giá một mảnh đất đã bằng 6,6% dự toán tổng thu ngân sách nhà nước trên địa bàn TPHCM hoặc hơn 1/3 tổng dự toán thu ngân sách địa phương hưởng theo phân cấp.
Luồng ý kiến khác lại nghi ngờ khả năng tài chính của người trúng đấu giá đất là những doanh nghiệp mới toanh. Thời điểm cuộc đấu giá mới kết thúc, những người ưa thích thuyết âm mưu cho rằng đã có bàn tay can thiệp của những chủ đất hiện tại ở Thủ Thiêm, và các tổ chức tài chính cho vay đối với các dự án bất động sản ở Thủ Thiêm cũng không phải là ngoại lệ. Thậm chí là cả giới đầu cơ trong và ngoài nước đã muốn đẩy giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam lên, trước hết là tại các đô thị lớn.
Thực tế qua một vài dự án ở TP Thủ Đức được mở bán mới đây cũng cho thấy một mặt bằng giá mới. Một số khu vực ở Thủ Đức đã vượt mức 200 triệu đồng/m2 với dòng sản phẩm hạng sang, có những căn biệt thự được chào bán với giá lên đến 700 tỉ đồng. Riêng tại Thủ Thiêm, chỉ tính trên thị trường sơ cấp, một số dự án như Empire City, The Metropole, The River đã dao động quanh mức 163-210 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá đất khu vực này hiện cũng trên dưới 300 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, theo TS Vũ Đình Ánh, khi đã tham gia sân chơi này theo cơ chế thị trường cần chấp nhận một hiện thực lạnh lùng của tiền và đất để xem sự được và mất từ vụ đấu giá nói trên. Dù các thương vụ đấu giá này vẫn chưa đi đến cái đích cuối cùng là sử dụng đất hiệu quả sau đấu giá cũng cho thấy được góc khuất về giá trị tiền ngân sách bị thất thoát trước đây nếu giao đất không qua đấu giá.
Không quá khó để hình dung ngân sách sẽ thiệt hại biết chừng nào với hàng ngàn, hàng vạn mảnh đất được giao không qua đấu giá. Khoản tiền chênh lệch khổng lồ giữa giá khởi điểm với giá trúng đấu giá từ đấu giá đất Thủ Thiêm như một minh chứng để giải thích nguồn cơn cho hàng loạt vụ sai phạm về giao đất không qua đấu giá.
Nhìn từ cuộc đấu giá này cũng là cơ sở cảnh báo phương thức bảo lãnh tín dụng từ ngân hàng để làm bệ đỡ dòng tiền cho các thương vụ đấu giá đất. Ngay sau các doanh nghiệp trúng đấu giá, Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra yêu cầu các tổ chức tín dụng rà soát và báo cáo về hoạt động cho vay, dự thầu và đặt cọc tiền đấu giá đất Thủ Thiêm. Thực tế hầu hết các ngân hàng đều đứng ngoài cuộc đấu giá này nhưng vấn đề bảo lãnh tín dụng vẫn cần phải được xem xét chặt chẽ hơn.
Các thương vụ đấu giá đất này có thể là cơ sở làm rõ nét hơn hiện thực giữa tiền và đất đai nhưng vẫn chưa thể đi đến được đích cuối cùng. Hiện nay cả 4 lô đất vàng thuộc khu chức năng số 3 ở Thủ Thiêm vẫn chưa tìm được chủ mới, số tiền trúng giá khổng lồ trước đó cũng không thể ghi nhận. Câu chuyện được quan tâm nhất hiện nay là sau thất bại lần này, liệu TPHCM sẽ tiếp tục đấu giá các lô đất vàng Thủ Thiêm như thế nào. Pháp luật về đấu giá tài sản trong thời gian tới cần điều chỉnh theo hướng nào để tránh đi vào “vết xe đổ”.
Cần điều chỉnh luật chơi để đi đến đích
Câu chuyện cưỡng chế tiền sử dụng đất của hai doanh nghiệp trúng đấu giá đất Thủ Thiêm trong khi chỉ có hơn 800.000 đồng trong tài khoản đang cho thấy lỗ hổng lớn trong quy trình đấu giá hiện nay. Điều đáng nói là, bên bán tài sản và tổ chức đấu giá cũng không được quyền đặt ra điều kiện nào khác ngoài các quy định khá đơn giản sẵn có của pháp luật. Hoạt động đấu giá đất có luật chơi, sân chơi và người chơi vì vậy cần phải quy định thống nhất cho tất cả các yếu tố trên, tránh chồng chéo tạo nên xung đột.
PGS-TS Đoàn Thị Phương Diệp, Trường Đại học Kinh tế Luật (ĐHQG TPHCM), cho rằng trong quy định về những nội dung cần thẩm định để chấp thuận chủ trương đầu tư thì hoàn toàn không có nội dung thẩm định về “năng lực tài chính của nhà đầu tư”, trong khi đây là bước đánh giá đầu tiên trước khi tiến hành thủ tục lựa chọn nhà đầu tư thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất.
Rõ ràng, tùy vào mỗi loại tài sản cũng như mục đích tổ chức đấu giá bán tài sản mà bên tổ chức đấu giá có thể đặt ra những điều kiện bổ sung cho phù hợp. Điều đáng nói là, các điều kiện đó nhằm mục đích góp phần tìm kiếm người tham gia đấu giá có năng lực thực sự trong việc thực hiện hợp đồng mua tài sản sau đó.
“Khó có thể yêu cầu nhà đầu tư phải đủ năng lực tài chính tự thân để có thể thực hiện toàn bộ dự án, nhưng ít nhất chủ đầu tư phải chứng minh một cách thuyết phục việc sử dụng nguồn vốn từ đâu và như thế nào. Tài liệu chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư gồm ít nhất một trong các tài liệu sau: báo cáo tài chính hai năm gần nhất của nhà đầu tư, cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ, cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính, bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư…”, PGS-TS Đoàn Thị Phương Diệp nhấn mạnh.
Bên cạnh đó, thực tế pháp luật hiện nay chỉ quản lý chính công ty tham gia đấu giá chứ không xét đến “người có liên quan” của công ty đó. Trong khi thực tế các doanh nghiệp tham gia dự án trong lĩnh vực bất động sản đều là công ty con, công ty dự án mà không phải công ty mẹ. Do đó, pháp luật đã không đủ bao quát đến trường hợp vi phạm của “người có liên quan” dẫn đến một doanh nghiệp có thể đã có nhiều lần vi phạm pháp luật nhưng vẫn có thể lập công ty con để tham gia đấu giá.
Lỗ hổng về thời gian thanh toán, tỷ lệ đặt cọc, thanh toán cũng được bộc lộ trong thương vụ đấu giá vừa qua. Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định tiền đặt trước chính là tiền đặt cọc sau khi trúng đấu giá. Tiền đặt trước được quy định là 5-20% mức giá khởi điểm đất đấu giá, trong khi nhiều trường hợp giá khởi điểm lại quá thấp nên người trúng đấu giá không phải cân nhắc quá nhiều khi bỏ cọc.
Nhằm hạn chế tình trạng bỏ cọc hay ít nhất thể hiện rõ hơn tiềm lực tài chính của người tham gia đấu giá và thực sự mong muốn trúng đấu giá đất thì nên tách biệt tiền đặt trước với tiền đặt cọc. Tiền đặt trước quy định như Điều 39 Luật Đấu giá tài sản 2016 còn tiền đặt cọc có thể là 20-30% giá đất trúng đấu giá và phải nộp ngay sau khi công bố kết quả trúng đấu giá. Nếu người trúng đấu giá không nộp đủ tiền cọc thì bị loại và cuộc đấu giá sẽ tiếp tục.
Theo PGS-TS Nguyễn Quang Tuyến, Đại học Luật Hà Nội, việc đấu giá đất Thủ Thiêm là câu chuyện của “luật chơi và sân chơi”. Xét về luật thì người tham gia đấu giá không vi phạm, không nên vì câu chuyện Thủ thiêm mà siết chặt hoạt động đấu giá. Còn về “luật chơi” thì cần phải điều chỉnh các luật liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất như Luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Đấu giá tài sản…
