(KTSG Online) - Trong bối cảnh nguồn vốn cho thị trường bất động sản đang khan hiếm thì thông tin về nới hạn mức tín dụng (room) đem đến nhiều kỳ vọng cho nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng tỷ lệ nới room ít ỏi còn lại thì khả năng để thị trường bất động sản hấp thụ trực tiếp là rất thấp.
- Thị trường địa ốc vào giai đoạn ‘căng kéo’ dòng tiền
- Dòng tiền đầu tư ‘e dè’ tìm về kênh tiết kiệm thời bão giá
Tiền đã đổ quá nhiều vào bất động sản
Dữ liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, 8 tháng đầu năm, tăng trưởng tín dụng đã ở mức 9,3%. Như vậy, với mục tiêu tăng trưởng 14% trong năm 2022, dư địa còn lại là 4,7 điểm %, tương đương còn khoảng 450.000 tỉ đồng sẽ được rót vào các hoạt động sản xuất, kinh doanh trong 4 tháng cuối năm.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, khả năng dòng vốn "chảy" vào lĩnh vực bất động sản trong ngắn hạn là rất mong manh. Nguyên nhân dễ thấy nhất là vì ngân hàng đã đổ quá nhiều vốn cho lĩnh vực nhà đất trong những năm qua.
Tại buổi họp sơ kết 6 tháng đầu năm của ngành ngân hàng, lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đích danh nguyên nhân ngân hàng cạn room tín dụng sớm là do cấp tín dụng vào lĩnh vực bất động sản. Theo đó, khi thị trường này gặp khó, dòng tiền không về kịp nên ngân hàng hết room. Để room tín dụng mới được phân bổ đi đúng vào những lĩnh vực kinh tế cần ưu tiên, từ phía Ngân hàng Nhà nước và các tổ chức tín dụng cần đưa ra giải pháp.
Trên thực tế, từ trước đến nay, không có quy định, văn bản chính thức nào liên quan đến việc Ngân hàng Nhà nước thắt chặt tín dụng vào thị trường bất động sản. Tuy nhiên, theo nhận định của các chuyên gia ở VNDirect hoạt động cho vay bất động sản đã chậm lại kể từ quí 2-2022 tới nay do hai nguyên nhân chính.
Thứ nhất, tỷ lệ tối đa lấy vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn của các ngân hàng thương mại sẽ giảm từ mức 37% xuống còn 34% kể từ ngày 1-10 năm nay. Do đó, các ngân hàng thương mại không để dư nợ cho vay bất động sản tăng lên quá mạnh, bởi đây thường là các khoản vay trung dài hạn.
Thứ hai, cho vay bất động sản có tỷ lệ rủi ro rất cao là 200% so với các lĩnh vực khác và Ngân hàng Nhà nước sẽ ưu tiên cho các ngân hàng có tỷ trọng cho vay bất động sản thấp/không cho vay bất động sản để cấp thêm tín dụng trong bối cảnh này. Đồng thời, bản thân các ngân hàng đã và đang quản lý chặt chẽ việc cho vay bất động sản để bảo đảm tính an toàn vốn và chất lượng tài sản của mình.
Từ những lý do trên, Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại đã có những kế hoạch phù hợp để phân bổ tín dụng vào đúng lĩnh vực cần ưu tiên.
T.S Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế nhận định, trong thời gian qua vốn tín dụng cung ứng cho ngành bất động sản đã nhiều hơn mức cần thiết và nhiều hơn các ngành khác. Đến năm 2022, dù đã có động thái siết chặt, nhưng địa ốc vẫn nhận được nhiều vốn thông qua trái phiếu doanh nghiệp.
Theo ông Hiển, các kết quả khảo sát cho thấy, vốn ngân hàng đang chiếm đến 70% giá trị vốn bất động sản. Với mô hình kinh doanh hiện nay, ngân hàng càng tăng tín dụng, doanh nghiệp địa ốc sẽ càng tăng thâm dụng vốn.
"Phải biết rằng, hơn 70% nhà đầu tư là lướt sóng, trong khi bất động sản khai thác chiếm tỷ lệ nhỏ. Do vậy khi giá chững lại thì thanh khoản giảm mạnh, ảnh hưởng tức thời tới dòng tiền thu hồi của ngân hàng. Chưa kể, thời hạn quay vòng vốn trong lĩnh vực bất động sản rất dài, bình quân 10 năm, cao gấp 4 lần các ngành sản xuất kinh doanh khác. Về lâu dài, điều này sẽ gây bất ổn, vì vậy khả năng dòng vốn tín dụng đổ vào nhà đất được nới rộng trong ngắn hạn là rất khó có thể xảy ra", ông Hiển phân tích.
Doanh nghiệp giảm bớt sự lệ thuộc vào tín dụng
Nguồn tiền sẽ được luân chuyển từ ngành có nhiều rủi ro sang ít rủi ro. Mà bất động sản lại đang bị đánh giá rất thiếu tích cực. Vì vậy, hy vọng dòng tiền từ ngân hàng quay trở lại với nhà đất trong thời gian ngắn là rất thấp.
Mọi phân tích đều cho thấy, các doanh nghiệp không nên quá kỳ vọng vào động thái nới room tín dụng. Thậm chí, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho hay, mục tiêu tăng trưởng tín dụng 14% là con số buồn chứ không vui, cần nới thêm 1-2% bởi các ngân hàng thương mại đã gần cạn room.
Kể cả có dư địa cho các doanh nghiệp vay vốn, song để các ngân hàng thương mại cắt giảm các thủ tục, hạ lãi suất hay điều kiện cho vay là rất khó. Bởi điều này nó sẽ gây ra rủi ro cho các ngân hàng và toàn nền kinh tế. Chính vì vậy, đây có thể là thời điểm để các doanh nghiệp bất động sản tìm hướng tiếp cận vốn thông qua các kênh trái phiếu quốc tế, hoặc từ chiến lược bán hàng thu để hút tiền từ khách hàng trả trước.
Tuy nhiên để đáp ứng các điều kiện vay trái phiếu quốc tế hoặc thu tiền trả trước của khách hàng thì doanh nghiệp phải được xếp hạng tín nhiệm cao có dự án tích lũy để triển khai. Trên thị trường hiện nay, việc phát hành cổ phiếu cho quỹ đầu tư ngoại là hướng đi được một số doanh nghiệp có tài sản đảm bảo tốt lựa chọn.
Mới đây, Công ty cổ phần địa ốc Nova (Novaland) đã công bố nhận khoản đầu tư 250 triệu đô la Mỹ từ nhóm quỹ đầu tư do Warburg Pincus dẫn đầu. Số tiền dự kiến được phân bổ cho việc gia tăng quỹ đất và phát triển các dự án của Novaland ở các vị trí chiến lược, tận dụng cơ sở hạ tầng đang dần hoàn thiện ở miền Nam.
Tương tự, Hưng Thịnh Land cũng bước chân vào thị trường vốn quốc tế với thương vụ huy động 103 triệu đô la Mỹ từ Dragon Capital và VinaCapital để bổ sung cho các dự án từ vừa hợp túi tiền cho đến các khu phức hợp nghỉ dưỡng. Hay như Tập đoàn Nam Long cũng huy động được 1.000 tỉ đồng từ phát hành trái phiếu cho Công ty Tài chính Quốc tế (IFC) với lãi suất cố định 9,35%/năm trong 7 năm. Mục đích huy động lần này là để đầu tư giai đoạn 2 của dự án Waterpoint (Long An).
Nếu không lựa chọn các phương án huy động vốn từ trái phiếu, cổ phiếu thì nhiều doanh nghiệp cần có chiến lược cận đối dòng tiền ngay trên dự án hay từng sản phẩm đang triển khai. Lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc ở TPHCM cho rằng, dòng tiền tín dụng có thể sẽ không còn dàn trải nên doanh nghiệp bất động sản cần giảm sự lệ thuộc vào dòng vốn này.
“Việc chủ động nhất mà doanh nghiệp có thể làm được là nên chấp nhận giảm mức lợi nhuận kỳ vọng để bán được hàng, có dòng tiền duy trì trong giai đoạn trước mắt. Nếu doanh nghiệp chưa có quỹ đất phù hợp thì chỉ có thể tìm cách tiết giảm chi phí, đồng thời huy động vốn từ các đối tác hoặc quỹ đầu tư”, vị này cho hay.
