(KTSG Online)- Sau vụ bỏ cọc đấu giá đất hàng chục ngàn tỉ đồng tại khu đô thị mới Thủ Thiêm (TPHCM) gây ra nhiều hệ lụy trong thời gian qua, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được Bộ Tài nguyên- Môi trường (TN-MT) lấy ý kiến rộng rãi đã siết nhiều điều khoản đối với các tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá đất.
Vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đấu giá phải hơn 20% tổng mức đầu tư dự án
Luật Đất đai hiện hành và Luật Đấu giá tài sản đều không có quy định cần kiểm tra năng lực tài chính và năng lực thực hiện hợp đồng được giao kết sau khi trúng giá đất. Lợi dụng kẽ hở này nhiều doanh nghiệp đã từ chối ký hợp đồng hoặc bỏ cọc sau khi trúng giá hoặc đặt giá cao ngất ngưởng nhưng không thực hiện.
Thủ tục thẩm định để chấp thuận chủ trương đầu tư là việc cần làm đầu tiên khi tiến hành thủ tục lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cũng không được đề cập đến. Các luật có liên quan cũng bỏ qua luôn việc xem xét năng lực tài chính – điều kiện tiên quyết để xem nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự án hay không.
Để lấp lỗ hổng này, trong dự thảo Tờ trình Luật Đất đai sửa đổi mà Bộ TN-MT trình Chính phủ đã bổ sung điều 17, quy định về đấu giá quyền sử dụng đất. Trong đó có bổ sung quy định về xác định và phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá; điều kiện của tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá và quy định cụ thể quyền và trách nhiệm của người tham gia đấu giá.
Theo đó, tổ chức tham gia đấu giá đất phải có “vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên; có kinh nghiệm trong việc thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất”.
Bộ TN-MT yêu cầu ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư phải nộp tiền đặt trước và có tài sản bảo đảm cho tổ chức đấu giá để đảm bảo năng lực tài chính thực hiện dự án khi trúng đấu giá theo phương án được phê duyệt. Khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá và người tham gia đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá và phải nộp trước.
Phải có tài sản thế chấp lớn hơn giá khởi điểm của đấu giá đất
“Trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì sẽ phải bồi thường cho Nhà nước thêm một khoản tiền bằng giá trị tiền đặt trước. Sau khi người tham gia đấu giá nộp đủ tiền bồi thường cho Nhà nước thì sẽ được nhận lại tài sản thế chấp. Trường hợp người tham gia đấu giá không nộp tiền bồi thường sẽ bị khấu trừ vào tài sản thế chấp”- Bộ TN-MT bổ sung.
Giá trị của tài sản bảo đảm phải lớn hơn giá khởi điểm của thửa đất đấu giá. Người tham gia đấu giá và tổ chức đấu giá có thể thỏa thuận thay thế tài sản bảo đảm và tiền đặt trước bằng bảo lãnh ngân hàng. Khi hoàn thành mọi nghĩa vụ, bên trúng/ không trúng đấu giá sẽ được nhận lại tài sản bảo đảm.
Trường hợp tổ chức, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất nhưng không nộp đủ tiền hoặc không nộp tiền theo phương án đấu giá quyền sử dụng đất thì người trúng đấu giá quyền sử dụng đất sẽ nhận lại giá trị của tài sản bảo đảm sau khi đã trừ đi các chi phí nộp phạt.
Sau khi trúng đấu giá, doanh nghiệp phải thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt trong phương án đấu giá quyền sử dụng đất. Nếu không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa thì Nhà nước sẽ thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai và không bồi thường.
Cầm nhà lá đi đấu giá biệt thự?! Tình trạng “tay không hốt của” của các đại gia làm tình trạng tài chính nợ nần cực kỳ phức tạp, ai muốn đấu giá phải có “tiền tươi thóc thật” mới được đấu giá.
Mục tiêu cần hướng đến là công bằng và linh hoạt. Công bằng để vừa thu ngân sách hợp lý, vừa tạo điều kiện cho doanh nghiệp yên tâm triển khai dự án đúng theo quy hoạch phê duyệt. Mức đặt cọc 20% cộng thêm có tài sản thế chấp lớn hơn là tiêu chí quá cứng, nếu không muốn nói là khó để tiếp cận. Một doanh nghiệp sử dụng vốn tốt không phải là doanh nghiệp tự cân đối được mọi nguồn lực tài chính/ tài sản. Nguyên tắc lợi thế kinh doanh đòi hỏi doanh nghiệp phải biết tận dụng phần lớn uy tín của mình và nguồn lực bên ngoài (ngân hàng/ chứng khoán/ đối tác công tư…). Do vậy cần cân nhắc kỹ khi đưa ra những tiêu chí và điều kiện tham gia đấu giá đất, tuy nhiên quyết không để lọt lưới những “con buôn” làm rầu cả nền kinh tế.