(KTSG Online) – Thị trường bất động sản phía Nam đã bắt đầu xuất hiện dấu hiệu giảm giá sản phẩm kể cả trực tiếp lẫn gián tiếp. Việc giảm giá này được nhiều chuyên gia lẫn doanh nghiệp nhận định là “cơn khát” vốn lẫn thanh khoản của thị trường đã tới giới hạn cần được giải tỏa trong ngắn hạn.
- Bất động sản đua khuyến mại trong ‘cơn khát’ dòng tiền luân chuyển
- Giá bất động sản vẫn tăng ảo, người mua nhà để ở vẫn khó khăn
Đầu năm nay, khi dòng vốn tín dụng từ các nhà băng bắt đầu được siết chặt, nhà đầu tư tính toán việc thoát hàng hay doanh nghiệp giảm lợi nhuận thúc đẩy bán hàng để tránh áp lực tài chính. Tuy nhiên, thời điểm đó thanh khoản thị trường giảm sâu khiến cho kế hoạch này không được như kỳ vọng. Phải đến cuối quí 3, áp lực lãi vay lẫn cơn khát vốn đã tăng lên khiến hiện tượng giảm giá đến từ cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đã xuất hiện.
Hàng tồn vào mùa sale
Chiết khấu lớn, tặng quà “khủng”, thậm chí khách hàng chỉ cần “check in” dự án là sẽ được chiết khấu ngay 100 triệu đồng khi mua sản phẩm… Hàng loạt chương trình ưu đãi thuộc diện “lần đầu tiên được áp dụng” được một số chủ đầu tư chủ động tung ra khiến cho nhiều người trong thị trường phải “trầm trồ”.
Mới đây, dự án Aqua City tại Đồng Nai của chủ đầu tư Novaland được môi giới chào bán một số sản phẩm shophouse được chiết khấu gần 50% giá trị tài sản nếu thanh toán một lần (95% giá trị hợp đồng) hoặc giảm 28% cho phương thức thanh toán 70%. Các gói chiết khấu ưu đãi của dự án này chỉ tung ra trong thời gian ngắn với số lượng sản phẩm giới hạn.
Hay như trong đợt mở bán đầu tư tại dự án Moonlight Avenue, thành phố Thủ Đức, chủ đầu tư Hưng Thịnh Land đã tung ra thị trường với chính sách chiết khấu giá căn hộ lên đến 46% nếu người mua thanh toán vượt tiến độ 98% dự án. Nhờ chính sách linh hoạt này, dự án đã bán được gần 500 căn hộ trong đợt đầu tiên.
Kế hoạch này cũng được một số doanh nghiệp như An Gia, Phú Đông tính toán đưa vào chính sách bán hàng của mình trong những đợt mở bán vừa qua. Dù không có tỷ lệ chiết khấu lớn như cá doanh nghiệp nói trên (chỉ tầm 1-2%) nhưng cả hai doanh nghiệp này đều hướng đến việc điều chỉnh phương thức giãn tiến độ thanh toán giúp để giúp khách hàng bỏ chi phí giai đoạn đầu thấp hơn. Vân đề cốt lõi vẫn là tạo thanh khoản cho thị trường và doanh nghiệp.
Một số môi giới tiết lộ việc tăng chiết khấu đang giúp nhiều doanh nghiệp giải phóng đáng kể lượng tồn kho giá cao.
Thực tế cũng chứng minh, hiện tượng tăng chiết khấu, ưu đãi là bởi thị trường đang có quá nhiều sản phẩm hạng sang, giá bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực. Theo thống kê của hiệp hội Bất động sản TPHCM, trong quí 3-2022, lần đầu tiên tại thị trường TPHCM, 60% nguồn cung mới có giá cao hơn 11 tỉ đồng/căn, tức giá mở bán trung bình 124 triệu đồng/m2.
Việc giảm giá để thoát hàng, thu tiền về là yêu cầu bắt buộc trong bối cảnh dòng tiền tắc nghẽn. Tuy nhiên, đa phần các sản phẩm sơ cấp thay vì trực tiếp hạ giá bán, doanh nghiệp chọn tăng chiết khấu và đãi ngộ, vừa để thuyết phục khách hàng xuống tiền, vừa giữ mặt bằng giá chờ thị trường khởi sắc.
Trong khi đó, với các sản phẩm thứ cấp việc giảm giá trực tiếp đang được các nhà đầu tư lựa chọn nhiều hơn bởi rất muốn thoát hàng nhanh trong bối cảnh thanh khoản chưa có sự ổn định mà áp lực từ lãi suất ngân hàng tăng cao. Có khá nhiều nhà đầu tư nhận thấy thị trường chưa có dấu hiệu tích cực vào thời điểm cuối năm nên chấp nhận cắt lỗ thoát hàng để cơ cấu lại tài chính, trang trải khoản nợ.
Cách đây hơn một năm, anh Trần Mạnh (Gò Vấp) mua mảnh đất vườn có giá 2,5 tỉ đồng ở thành phố Thủ Đức, với kỳ vọng sẽ có lời 500-700 triệu đồng trong vòng 6-8 tháng. Tuy nhiên, ngay sau khi anh mua vào, thị trường gặp khó khăn, giá đất không những không lên mà chững lại. Sau khoảng thời gian rao bán huề vốn không được, anh Trần Mạnh quyết định bán cắt lỗ hơn 100 triệu đồng để ra hàng để có dòng tiền để cân đối tài chính.
Có khá nhiều nhà đầu tư như anh Mạnh nhận thấy thị trường chưa có dấu hiệu tích cực vào thời điểm cuối năm nên chấp nhận cắt lỗ thoát hàng để cơ cấu lại tài chính, trang trải khoản nợ. Bên cạnh các nhà đầu tư bán mãi không ai mua thì cũng có nhà đầu tư “may mắn” khi ra được hàng trong bối cảnh thanh khoản chậm như hiện nay.
Làn sóng giảm giá ngắn hạn để “khơi” dòng tiền
Thị trường bât động sản đang bước vào giai đoạn khủng hoảng cục bộ khi dòng tiền bị đứt gãy, lãi suất và lạm phát tăng cao. Các kênh huy động trên các thị trường vốn hẹp lại, việc tìm kiếm dòng tiền từ khách hàng đang là “sáng cửa” nhất để tạo thanh khoản và bổ sung vốn lưu động cho doanh nghiệp.
Bối cảnh này khiến nhiều chủ đầu tư áp dụng chính sách chiết khấu lớn dành cho khách hàng thanh toán một lần khi mua nhà nhằm kích thích dòng tiền nhàn rỗi mua được sản phẩm giá tốt. Cũng dễ hiểu khi sản phẩm được chiết khấu cao nhưng để được hưởng mức ưu đãi này, khách hàng phải đáp ứng nhiều điều kiện. Chẳng hạn mức chiết khấu cao chỉ áp dụng cho các khách hàng trả tiền trước một lần hoặc tối thiểu 70-80% giá trị hợp đồng.
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group từng chia sẻ, việc chủ động nhất mà doanh nghiệp có thể làm được là nên chấp nhận giảm mức lợi nhuận kỳ vọng để bán được hàng, có dòng tiền duy trì trong giai đoạn trước mắt. Các chủ đầu tư đã tính toán kỹ trước khi đưa ra các ưu đãi, thay vì phải đi vay ngân hàng với chi phí cao thì chủ đầu tư sẽ huy động trực tiếp từ người mua nhà và tính lãi suất cho số tiền trả trước một lần đó bằng cách đẩy mức chiết khấu lên cao.
Việc tăng mạnh chiết khấu cho người mua nhà thanh toán sớm từng diễn ra trong quá khứ. Bản chất của câu chuyện này là thay vì để người mua nhà chỉ trả trước một khoản nhỏ rồi mang tiền nhàn rỗi gửi ngân hàng thì chủ đầu tư khuyến khích người mua thanh toán sớm một lần để được hưởng mức chiết khấu cao hơn. Đây là một chính sách khuyến khích người mua nhà đóng tiền sớm, chứ chưa phải là xu hướng giảm giá nhà diện rộng.
Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa nhận định, sức ép dòng vốn lưu động lẫn thanh khoản đang khiến cho nhiều doanh nghiệp địa ốc tìm mọi cách kích cầu. Việc giải tỏa áp lực này sớm giúp doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư dễ tính toán hơn khi thị dòng tiền trên thị trường ngày một khó về cuối năm.
Đối với nhà đầu tư, nếu biết cách tận dụng, người mua có nhiều cơ hội sở hữu bất động sản với mức giá hời ở thời điểm này. Dẫu vậy, cũng cần phải cân đối nguồn tiền, tìm hiểu kỹ pháp lý dự án, tiến độ, chất lượng sản phẩm…, không nên mua theo kiểu bất chấp mạo hiểm chỉ để được hưởng ưu đãi lớn.
“Dù lãi suất huy động ngân hàng hiện tại đang ở mức lý tưởng nhưng khi so sánh giữa gửi tiền ngân hàng với các kênh đầu tư khác thì bất động sản vẫn đang cho thấy tính hợp lý. Việc đầu tư vào bất động sản, nhất là đất nền và nhà liền thổ, vẫn là lựa chọn phù hợp để tích lũy tài sản, đề phòng rủi ro trong tình hình khó khăn hiện nay”, ông Quang chia sẻ.
Ở thời điểm này, dù chưa có xu hướng giảm giá bất động sản trên diện rộng nhưng để huy động tiền làm dự án thì chủ đầu tư buộc phải tăng khuyến mãi, chiết khấu để thúc thanh khoản. Có thể làn sóng giảm giá sẽ ngắn hạn nhưng mở rộng ra đôi chút phù hợp với quy luật chuyển động của dòng tiền và thanh khoản thị trường.
