(KTSG) - Luật Đất đai 2024 được thông qua trong phiên họp bất thường của Quốc hội đầu năm 2024, chính thức hoàn tất quá trình pháp điển hóa “bộ ba” các luật về bất động sản trong giai đoạn mới.
- Đẩy nhanh việc xây dựng các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
- Sớm xây dựng các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
Từ khoảng Tết năm sau, cả ba luật là Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 bắt đầu có hiệu lực. Tuy nhiên, mọi sự chuẩn bị cũng như tiên lượng về thị trường bất động sản với sự hiện diện của các quy định mới có thể bắt đầu từ bây giờ.
Siết đúng nơi
Từ bối cảnh của thị trường, không khó để hiểu vì sao các luật đang có xu hướng “siết” thị trường bất động sản, chủ yếu là từ phía cung.
Trước tiên, dù liệt kê đến 32 trường hợp được “thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”, điều 79 Luật Đất đai 2024 cũng đã kịp loại trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất để giao các chủ đầu tư thực hiện dự án kinh doanh bất động sản như đề xuất và được thảo luận nhiều trong các phiên bản dự thảo trước đó. Điều đó có nghĩa, kênh tiếp cận đất từ gốc, với giá đất của Nhà nước, có thể theo lợi ích nhóm và thậm chí là “trục lợi” đã bị chặn. Cung đất vào thị trường bất động sản sẽ hiếm hơn, và điều này có thể tác động ít nhiều đến giá của nhà đất trong tương lai. Trong bối cảnh đó, chắc chắn nhà đầu tư nào đang có quỹ đất sẵn sẽ có lợi thế hơn từ sau một năm nữa.
Trong khi đó, vốn huy động vào thị trường từ phương thức mua bán căn hộ hình thành trong tương lai cũng được kiểm soát chặt. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã giới hạn mức đặt cọc mua nhà không vượt quá 5% giá bán. Số tiền nhà đầu tư được yêu cầu khách hàng thanh toán trước cho đợt đầu không quá 30% và không quá 70% giá trị hợp đồng cho những lần tiếp theo. Số tiền được thanh toán tối đa sẽ là 95% giá trị hợp đồng nếu người mua nhà chưa được cấp sổ “đỏ” riêng. Điều đáng nói hơn, yêu cầu vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chính thức được luật hóa ở mức 15% hay 20% tổng vốn đầu tư tùy theo quy mô dự án.
Một số ràng buộc khác trong kinh doanh bất động sản cũng cần phải tuân thủ sau một năm nữa. Ví dụ, doanh nghiệp buộc phải công khai đầy đủ các thông tin về bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh (như thông tin dự án, quy hoạch, loại bất động sản...), phải theo mẫu hợp đồng tương ứng và đặc biệt phải ghi đúng giá giao dịch thực tế vào hợp đồng...
Có thể do tác động dai dẳng của đại dịch Covid-19 lẫn tính không bền vững của thị trường, thị trường bất động sản đang gặp khó sau thời gian chững lại khá lâu. Nhưng mong muốn thoát khỏi tình trạng đông cứng chắc chắn không đồng nghĩa với việc phải bỏ qua những biểu hiện thiếu lành mạnh của thị trường. Đó là lý do để các luật siết lại và khiến thị trường trở nên chính quy hơn trong dài hạn.
Kích hoạt đúng chỗ
Bù lại, cũng có nhiều quy định góp phần kích hoạt và “nới room” cho thị trường. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã liệt kê nhiều loại và quy định chi tiết điều kiện từng loại bất động sản được đưa vào kinh doanh. Đáng chú ý, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội từ nguồn vốn riêng, không sử dụng vốn ngân sách, được tạo nhiều thuận lợi cũng như được hưởng khá nhiều ưu đãi. Đối tượng được mua nhà ở xã hội cũng không còn giới hạn ở điều kiện cư trú như hiện nay.
Cung đất vào thị trường bất động sản sẽ hiếm hơn, và điều này có thể tác động ít nhiều đến giá của nhà đất trong tương lai. Trong khi đó, vốn huy động vào thị trường từ phương thức mua bán căn hộ hình thành trong tương lai cũng được kiểm soát chặt.
Tương tự, việc phân nhóm Việt kiều thành người có quốc tịch và không có quốc tịch (có gốc) Việt Nam và giới thiệu thêm quyền lợi ưu đãi đối với nhóm thứ nhất cũng góp phần rất lớn trong kích cầu thị trường bất động sản cũng như tạo ra những tác động tích cực khác về mặt kinh tế - xã hội.
Đáp lại những ý kiến sôi nổi trong và ngoài nghị trường qua nhiều phiên họp khác nhau, Quốc hội ghi nhận thị trường phi chính quy và không yêu cầu cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ phải thành lập doanh nghiệp. Tuy nhiên, hoạt động môi giới bất động sản phải chính quy, chuyên nghiệp, không duy trì đội ngũ “cò nhà đất” hoạt động tự do như lâu nay. Quy định không thanh toán tiền mặt đối với thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản cũng phần nào góp phần tạo dựng tính chính quy, chuyên nghiệp đó của thị trường.
Đáng chú ý là, từ những thảo luận về yêu cầu bảo lãnh giao nhà trong mua bán căn hộ mà người viết cũng đã góp phần chia sẻ ý kiến, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 ngoài việc nới lỏng yêu cầu và quy trình đã chính thức quy định khách hàng được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình. Đổi lại, giá bán nhà có thể được cắt giảm tương ứng với mức phí bảo lãnh như cách một số chủ đầu tư đang áp dụng. Tuy nhiên, nếu khách hàng vẫn yêu cầu có thư bảo lãnh thì chủ đầu tư chỉ được yêu cầu khách hàng thanh toán hợp đồng khi đã cung cấp cho khách hàng thư bảo lãnh của ngân hàng.
Phát triển thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp cũng là một yêu cầu quan trọng trong sửa đổi Luật Đất đai lần này. Quy định chính thức nới rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất đặc biệt có ý nghĩa trước nhu cầu rất lớn về quỹ đất để sản xuất nông nghiệp ở quy mô lớn.
Vẫn còn điểm “rối”
Quy định hiện nay đã không có sự thống nhất về quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở của người nước ngoài (cá nhân nước ngoài). Khác với Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 không ghi nhận quyền sử dụng đất của nhóm đối tượng này. Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2014 vẫn cho phép cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở (cả căn hộ và nhà ở riêng lẻ).
Rắc rối phát sinh khi xác định quyền và nghĩa vụ của cá nhân nước ngoài đối với phần đất thuộc quyền sử dụng chung trong các chung cư, tương quan với quyền và nghĩa vụ của người mua căn hộ khác. Trên thực tế, người nước ngoài vẫn đang sử dụng đất dù... không liên quan gì đến quyền sử dụng đất chung đó.
Luật Đất đai 2024 tiếp tục phương án của Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2023 cũng tiếp tục cho phép cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Có nghĩa, vấn đề rắc rối nói trên vẫn treo hờ ở đó.
Còn chừng một năm để chuẩn bị cho quá trình thực thi các luật nói trên. Thực tế, khung pháp lý tác động đến thị trường bất động sản không phải chỉ có luật. Hay nói cách khác, quy định và các hướng dẫn của Chính phủ lẫn cơ quan quản lý ngành có tác động rất lớn, trực tiếp tới những biến chuyển của thị trường. Chúng ta cùng chờ đợi và chuẩn bị...
(*) Trường Đại học Kinh tế - Luật, ĐHQG TPHCM
