Vì sao người mua condotel không được nhìn nhận là người tiêu dùng?
Trần Nguyễn Phước Thông
(TBKTSG Online) – Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng thuộc Bộ Công Thương thông báo về việc các khách hàng mua căn hộ condotel (căn hộ du lịch) không phải là người tiêu dùng và không thuộc đối tượng áp dụng của Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng. Vậy tại sao cơ quan này lại đưa ra nhận định như vậy?
Condotel và một thập kỷ “rối loạn” chỉ vì tên gọi
Khung pháp lý về condotel vẫn “giậm chân tại chỗ”
 |
| Condotel đã có nhiều sự phát triển nhưng kèm theo đó là rủi ro pháp lý bắt đầu bộc lộ. Ảnh minh họa Thành Hoa. |
Condotel không dùng làm nhà ở
Nguyên nhân đầu tiên xuất phát từ bản chất của condotel. Phần lớn condotel ở Việt Nam được xây dựng theo mô hình căn hộ khách sạn với quyền sở hữu từng phòng như đối với căn hộ.
Chủ sở hữu của từng phòng có quyền giao lại căn phòng mà mình sở hữu cho đơn vị quản lý cho thuê hoặc cũng có quyền chiếm hữu căn phòng này. Tuy nhiên đa số chủ sở hữu giao phòng lại cho đơn vị quản lý để cho thuê vì mục đích chủ yếu của họ không mua loại hình bất động sản này để ở mà là để nghỉ dưỡng, đầu tư và xem đây như một ngôi nhà thứ hai của mình.
Loại hình sản phẩm bất động sản này đã được nhiều quốc gia biết đến và đã tạo nên những dự án tài chính rất thành công ở Nam Mỹ và một phần của châu Âu trong một vài năm.
Đơn vị quản lý sẽ chịu trách nhiệm đảm bảo các căn hộ khách sạn này sẽ được quảng cáo đến khách hàng, đảm bảo việc đặt phòng và các dịch vụ khác tuân theo tiêu chuẩn của một khách sạn thông thường.
Trong khi đó, chủ sở hữu của từng căn hộ khách sạn phải chịu trách nhiệm trả chi phí quản lý hằng tháng, đóng thuế và tiền bảo hiểm nhưng bù lại sẽ được hưởng tỷ lệ phần trăm lợi nhuận từ việc kinh doanh cho thuê phòng khách sạn.
Bàn về mục đích của những người khi mua căn hộ khách sạn loại này, chắc chắn ít ai mua chúng với ý định để dùng làm nhà ở thường xuyên bởi vì theo quy định pháp luật ở hầu hết các quốc gia và theo như hợp đồng quản lý dự án ký kết giữa chủ đầu tư và người mua, người mua chỉ được ở trong căn hộ khách sạn này một vài ngày nhất định trong năm (thường là 90 ngày) với tư cách là cư dân của tòa nhà.
Chính vì mục đích của căn hộ condotel không nhằm mục đích để ở, tiêu dùng nên người mua condotel cũng không thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật Bảo vệ người tiêu dùng.
Vẫn có những cơ chế đảm bảo tạm thời cho việc mua bán condotel
Nguyên nhân thứ hai nằm ở mục đích của hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ condotel. Hợp đồng chuyển nhượng căn hộ condotel là sự thỏa thuận giữa các bên, bên chuyển nhượng chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên nhận chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng.
Mục đích của việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng là đưa căn hộ tham gia vào chương trình cho thuê, nhằm tạo lợi nhuận, không phải nhằm mục đích sinh hoạt, tiêu dùng.
Tiền thuê sẽ được xem như là lợi nhuận từ việc kinh doanh dịch vụ cho thuê của chủ đầu tư dự án (mà hiện giờ là người quản lý khu nghỉ dưỡng). Như vậy, đây có thể được xem là một quỹ đầu tư dựa trên sự thỏa thuận của chủ căn hộ và chủ đầu tư dự án.
Các đặc điểm trên làm cho condotel trở nên linh động, kêu gọi vốn nhanh hơn và có khả năng tạo lập các mục đích kép, đồng thời không cần phải thay thế hay tìm người ủy quyền quản lý căn hộ cho mình mà có hẳn một đội quản lý khách sạn chuyên nghiệp.
Vì vậy, condotel là một loại hình có tính cơ động rất cao trong cả việc trao đổi và sinh lời. Do đó, việc người nhận chuyển nhượng condotel không được xem là người tiêu dùng cũng là một điều hợp lý vì nhà đầu tư sau khi nhận chuyển nhượng quyền sở hữu sẽ sử dụng bất động sản này cho mục đích kinh doanh, thương mại chứ không phải tiêu dùng.
Ngoài ra, các trường hợp tranh chấp phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu condotel được giải quyết theo quy định của pháp luật dân sự.
Giả dụ như hai bên có tranh chấp về hợp đồng và để xác định hợp đồng có hiệu lực hay không thì cần dựa vào điều 401 của Bộ luật Dân sự 2015 để xác định là thời điểm giao kết hay trường hợp ngoại lệ khác.
Trường hợp của hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu condotel thì từ pháp luật dân sự sẽ viện dẫn đến luật liên quan có quy định khác, mà cụ thể là pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản, với nhận định, hợp đồng có hiệu lực ở thời điểm công chứng, nếu đã công chứng mà có tranh chấp là tranh chấp hợp đồng có hiệu lực; trường hợp hợp đồng đã được ký nhưng chưa được công chứng, nếu có tranh chấp là tranh chấp hợp đồng vô hiệu.
Nếu văn bản mới chỉ có chữ ký một bên thì đó là trường hợp chưa có hợp đồng. Việc giải quyết tranh chấp đối với trường hợp chưa có hợp đồng không áp dụng các quy định về hợp đồng vô hiệu mà phải áp dụng các quy định khác về nghĩa vụ dân sự.
Tóm lại, vì bản chất của condotel và tính pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu condotel mà việc nhìn nhận chủ thể nhận chuyển nhượng căn hộ condotel có phần chuyên biệt, từ đó dẫn đến việc người mua căn hộ dạng này không thuộc điều chỉnh của pháp luật về bảo vệ người tiêu dùng.
Nói một cách khác, giao dịch condotel có nhiều đặc điểm nếu nhìn nhận qua các giai đoạn và các mục đích, ý nghĩa riêng khi thực hiện các giai đoạn trong việc sở hữu, nên dù chưa có luật điều chỉnh cụ thể cho vấn đề này nhưng pháp luật về dân sự, về nhà ở và về kinh doanh bất động sản vẫn có những cơ chế đảm bảo tạm thời cho giao dịch loại hình bất động sản này.
