(KTSG Online) – Tín dụng bị thắt chặt, kênh huy động qua trái phiếu bị kiểm soát, lãi suất vốn vay tăng cao, nguồn tiền do người mua nhà trả theo phân kỳ bị ảnh hưởng bởi lạm phát… khiến thị trường bất động sản vẫn chật vật dù đã đi qua gần hết quí đầu tiên của năm 2023.
- TPHCM: đề xuất gỡ vướng việc ‘xác định giá đất cụ thể’ các dự án bất động sản
- Các nước xác định cơ sở thuế và giá trị thuế bất động sản như thế nào?
Thị trường bất động sản vẫn chưa thoát khó
Trái với kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ dần hồi phục sau khi đại dịch Covid-19 đi qua, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản vẫn tiếp tục đối mặt với hàng loạt khó khăn kéo dài từ năm 2022 đến nay.
Theo báo cáo ngành bất động sản của Công ty cổ phần Chứng khoán Mirae Asset (Việt Nam), ngành kinh tế này vẫn đang gặp khó từ kênh tiếp vốn ngân hàng. Hạn mức tăng trưởng tín dụng được nâng lên, nhưng dòng chảy ưu tiên của nguồn vốn là nhóm ngành nghề sản xuất – kinh doanh.
Bên cạnh đó, các ngân hàng cũng yêu cầu chặt chẽ hơn trong việc giải ngân, như hạn chế cho vay cá nhân để đặt cọc mua nhà hoặc quá trình thẩm định sẽ yêu cầu phương án chi tiết khi xây nhà. Những yếu tố này mang tính cộng hưởng và góp phần khiến cho nhu cầu mua nhà đất bị chựng lại, thậm chí là suy giảm khiến giao dịch trên thị trường không thể phục hồi mạnh.
Về chính sách vĩ mô, Nghị định 65 về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ cũng hệ thống hóa các quy định về dòng vốn từ kênh trái phiếu như nâng cao yêu cầu nhà đầu tư chuyên nghiệp, bắt buộc xếp hạng tín nhiệm, hay phải có phương án sử dụng vốn cụ thể.
Với các quy định mới này, nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó trong việc phát hành trái phiếu, dẫn đến không thể tiếp cận được kênh huy động vốn dồi dào này, khiến một số dự án phải trì hoãn chờ nguồn tiền.
Đối với nhiều doanh nghiệp trên sàn chứng khoán, do trái phiếu thường được đảm bảo bằng cổ phiếu đã dẫn đến tình trạng khi cổ phiếu bị sụt giảm giá trị, khiến cổ phiếu bán giải chấp trên thị trường chứng khoán.
Một yếu tố tác động tiêu cực đến lĩnh vực bất động sản nữa là lãi suất tăng cao, gây áp lực lớn cho người mua nhà và chủ đầu tư.
Lãi suất trong hai năm vừa qua đã liên tục tăng mạnh do chịu áp lực từ các yếu tố vĩ mô, và hiện nay đang dao động trên mức 10%/năm, cao nhất kể từ 2015. Sức ép lớn từ việc lãi suất tăng cao không những khiến lực cầu bị hạn chế do người mua nhà ngại lãi vay, mà còn khiến giá nhà bị giảm sút do nhiều người không thể trả lãi phải bán nhà, từ đó dẫn đến giá mặt bằng chung giảm và gây khó khăn cho doanh nghiệp khi khó chào bán các sản phẩm mới hoặc phải giảm giá bán.
Mong chờ, hy vọng vào các giải pháp được thực thi
Trước nhiều thách thức đang tiếp diễn, chuyên gia của Mirae Asset kỳ vọng vào 3 yếu tố nếu được thực thi có thể giúp thị trường phần nào bớt khó khăn.
Thứ nhất, Nghị định 65 sẽ được sửa đổi giúp khơi thông nguồn vốn cho doanh nghiệp từ quí 3 năm nay.
Trên thực tế, Bộ Tài chính đã trình Chính phủ dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 65, với nhiều đề xuất như lùi thời gian thực hiện quy định về xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, quy định về bắt buộc xếp hạng tín nhiệm lại 1 năm, thay vì áp dụng ngay như hiện nay.
Bên cạnh đó, Bộ Tài chính còn đề xuất cho phép doanh nghiệp được kéo dài kỳ hạn nhưng không quá 2 năm so với kỳ hạn công bố ban đầu.
Thứ hai, Mirae Asset cho rằng lãi suất không có nhiều khả năng tăng trong năm 2023. Đơn vị này dự đoán mặt bằng chung lãi suất sẽ không tăng trong năm nay và trong trường hợp xấu nhất cũng chỉ tăng nhẹ 1 điểm phần trăm.
Trước đây khi lãi suất tăng nhanh, đã gây nhiều khó khăn cho thị trường khi khiến người có nhu cầu mua nhà gần như phải tạm hoãn kế hoạch. Hiện nay, khi lãi suất có dấu hiệu hạ nhiệt sẽ góp phần thúc đẩy thanh khoản thị trường, giảm bớt áp lực lãi vay cho cả người mua nhà lẫn doanh nghiệp.
Thứ ba, nhà ở xã hội sẽ được chú trọng trong tương lai. Vừa qua, Chính phủ đặt mục tiêu xây hơn 1 triệu nhà ở xã hội từ đây đến năm 2030.
Và theo thông tin mới nhất từ Bộ Xây dựng vào ngày 2-3, cơ quan này sẽ dừng đề xuất gói tín dụng 110.000 tỉ đồng cho nhà ở xã hội để phối hợp với Ngân hàng Nhà nước tập trung triển khai gói 120.000 tỉ đồng. Gói tín dụng này thông qua 4 ngân hàng thương mại nhà nước, cung cấp các khoản vay cho cả nhà phát triển và người mua nhà với lãi suất thấp hơn từ 1,5 – 2 điểm phần trăm so với lãi suất hiện hành.
Các chuyên gia của Công ty chứng khoán Yuanta Việt Nam cho rằng các nhà phát triển có quỹ đất lớn dành cho nhà ở xã hội sẽ được hưởng lợi từ chính sách này. Tuy nhiên, thủ tục hành chính về phát triển dự án vẫn là một vấn đề đáng quan ngại và các nhà phát triển có thể tiếp tục gặp khó khăn trong việc sắp xếp nguồn vốn cho các dự án mới.
Ngoài ra, các nhà phát triển bất động sản khu công nghiệp sở hữu quỹ đất dành cho nhà ở công nhân cũng sẽ được hưởng lợi trong dài hạn. Tuy nhiên, tâm lý thị trường đã trở nên tích cực nhờ các chính sách mới này, đặc biệt là giữa các nhà đầu tư cá nhân, do đó có thể mang lại tiềm năng thúc đẩy tăng giá cổ phiếu.
Hơn nữa, việc xây dựng khu nhà ở công nhân vào khu công nghiệp có khả năng làm tăng sức hấp dẫn đối với bên thuê và do đó hỗ trợ các hoạt động kinh doanh cốt lõi.
Tại cuộc đàm thường niên Crystal Ball do Phòng Thương mại Canada (CanCham) vào tuần qua, khi dự báo về thị trường bất động sản TPHCM trong năm nay, ông Alex Crane, Giám đốc điều hành Công ty Knight Frank Việt Nam Property Services cho rằng, đã có một số động thái tích cực trên thị trường sau một năm 2022 đầy biến động.
Theo đó, với những nhà đầu tư có đủ năng lực và nguồn vốn thì đây là thời điểm tốt để triển khai dự án trong ngành bất động sản thương mại. Các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài có năng lực tài chính đang tìm kiếm cơ hội.
Vị chuyên gia này cũng đề cập đến một yếu tố khó khăn đó là chi phí xây dựng ở Việt Nam tăng 30%, và hiện tại chi phí sản xuất bao gồm cả nhân công trong ngành sản xuất – vốn là một trong những ngành xương sống của nền kinh tế – đã ngang bằng với Philippines.
Theo ông, thị trường bất động sản trong nước có thể được bổ sung nguồn cung trong năm tới, tạo áp lực lên giá đất và giá thuê. Nguồn cung không chỉ đến từ các dự án xây dựng mới, mà còn từ sự việc mở cửa lại một số “vùng xám” trong không gian đô thị, hệ quả của việc một số nhà máy, xí nghiệp buộc phải đóng cửa hoặc cắt giảm sản lượng/thời lượng sản xuất trong năm 2022. Đó sẽ là những ngành nghề phục hồi sớm nhất, trước cả khi các dự án văn phòng cho thuê bắt đầu đi vào hoạt động.
Theo ông Crane, đối với các khách thuê bất động sản công nghiệp và văn phòng, năm nay sẽ là thời điểm lý tưởng để đối thoại với đơn vị tư vấn. Còn đối với các nhà sản xuất đang tìm thuê mặt bằng xây dựng nhà xưởng mới, cũng như các tổ chức, doanh nghiệp đa quốc gia và quy mô lớn, thị trường văn phòng cho thuê ở Việt Nam cũng bắt đầu chuyển biến theo hướng có lợi cho khách thuê.
