(KTSG Online) – Hơn nửa năm đã trôi qua kể từ khi Nghị định 10/2023/NĐ-CP có hiệu lực (ngày 20-5-2023) với niềm kỳ vọng giúp “hồi sinh” thị trường bất động sản nghỉ dưỡng qua việc cụ thể hóa quy định về cấp quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch trên đất thương mại, dịch vụ (thị trường thường gọi là condotel, officetel). Tuy nhiên, quá trình cấp giấy chứng nhận cho condotel tại nhiều địa phương trên thực tế đang gặp nhiều vướng mắc.
Vướng mắc trong cấp chứng nhận bất động sản du lịch
Trong tháng một này, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về giải pháp tháo gỡ, hỗ trợ, thúc đẩy thị trường bất động sản.
Văn bản nêu trên cho biết, theo phản ánh của một số địa phương và trên các phương tiện thông tin đại chúng, còn nhiều trường hợp căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel)… chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ).
Tồn tại nêu trên làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan, ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản. Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tăng cường chỉ đạo các cơ quan liên quan rà soát, tổng hợp, thống kê đầy đủ số lượng trường hợp công trình xây dựng thuộc như: condotel, biệt thự du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, thương mại dịch vụ… chưa được cấp giấy chứng nhận.
Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị các đơn vị chỉ đạo tổ chức thực hiện việc cấp giấy chứng nhận cho những loại hình căn hộ nói trên theo đúng quy định. Bên cạnh đó, làm rõ trách nhiệm, thẩm quyền giải quyết của từng cơ quan ở địa phương để chỉ đạo tổ chức thực hiện theo đúng quy định của pháp luật, trường hợp chưa rõ hoặc vượt thẩm quyền thì báo cáo các bộ, ngành có liên quan để xem xét, giải quyết.
Các địa phương tổng hợp, phân loại dự án có vướng mắc trong tổ chức thực hiện. Trong đó nêu rõ lý do vướng mắc, trách nhiệm, thẩm quyền giải quyết của từng bộ, ngành và đề xuất các giải pháp để tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc nêu trên.
Ghi nhận từ thực tế cho thấy, Khánh Hòa là một trong những địa phương có nhiều sản phẩm bất động sản du lịch và quá trình cấp giấy chứng nhận cho loại hình sản phẩm này đang gặp nhiều vướng mắc. Cung cấp thông tin trên báo Tuổi Trẻ về Nghị định 10, ông Trần Hòa Nam, Phó chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa, cho biết trong thời gian qua địa phương đã tìm hiểu các thông tin hướng dẫn để cấp giấy chứng nhận cho condotel. Tuy nhiên, nghị định quy định về việc cấp giấy chứng nhận cho công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch trên đất thương mại, dịch vụ chứ không quy định rõ là cấp giấy chứng nhận cho condotel. Nếu như cấp giấy chứng nhận cho condotel như cấp giấy chứng nhận cho chung cư thì không ổn, bởi condotel là mô hình của khách sạn và cần quy chiếu theo Luật Du lịch, cho nên vẫn vướng mắc.
Cung cấp thông tin cho KTSG Online về nội dung nêu trên, luật sư Lê Cao, Công ty Luật FDVN nhận định, việc thiếu quy định rõ ràng trong luật đã khiến bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục bị “treo” trong quá trình xem xét cấp giấy chứng nhận.
Ông Cao cho rằng đến nay chưa có cơ sở pháp lý cụ thể nào cho loại hình căn hộ du lịch, kể cả khi Nghị định 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ được ra đời. Bởi quy định của nghị định này chỉ bổ sung Khoản 5 Điều 32 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP với nội dung: “Đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ, phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản”.
Nghị định này mở ra khả năng để các căn hộ du lịch được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình, tuy nhiên, để thực thi được hay không còn nhiều vấn đề trong các luật khác cần phải bàn đến. Ngoài ra, còn có nhiều vấn đề khác theo ông Cao cần được làm rõ cách hiểu, như condotel có phải duy nhất phục vụ cho mục đích lưu trú du lịch hay không. Nếu chỉ là mục đích lưu trú du lịch thì tại sao phải cấp chứng nhận riêng cho người sở hữu. Hay chế độ sở hữu với loại hình công trình này như thế nào. Quyền của người mua đến đâu khi họ được sở hữu. Điều kiện về diện tích công trình, công năng công trình ra sao… Đây là những vấn đề cũng chưa được làm rõ trong các quy định pháp luật.
Ở góc nhìn của một luật sư, ông Lê Cao cho rằng căn cứ vào nghị định nêu trên để cấp giấy chứng nhận ngay cho các căn hộ du lịch là điều khó thực thi, khi triển khai còn nhiều vướng mắc. Bởi luật hiện hành chưa có quy định về sản phẩm căn hộ du lịch, nên chính nghị định 10 này cũng không thể dùng từ “căn hộ du lịch” – chỉ có thể nêu “công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch”.
Dù đã có Nghị định 10 nhưng trên thực tế trong luật vẫn chưa quy định điều kiện cụ thể về vấn đề sở hữu, công năng, thiết kế, diện tích, trách nhiệm pháp lý của chủ đầu tư, nghĩa vụ tài chính và các vấn đề liên quan khác để được cấp chứng nhận quyền sở hữu… do đó sẽ rất khó để cấp giấy chứng nhận. Đó cũng là lý do mà không ít địa phương vẫn lúng túng trong việc cấp giấy chứng nhận cho người mua bất động sản du lịch.
Theo ông, luật cũng cần quy định nếu hết thời hạn sử dụng đất, thời hạn sử dụng công trình, thì việc xử lý các vấn đề quyền sở hữu của người dân như thế nào, với những điều kiện ra sao, nghĩa vụ và quyền hạn nào giữa chủ đầu tư và người dân. Đồng thời, cần tính đến vấn đề với chủ đầu tư các công trình này khi hết hạn sử dụng, hết hạn tuổi thọ công trình. Cùng với đó, người mua cũng cần đáp ứng những điều kiện gì để có thể được hưởng quyền sở hữu vĩnh viễn, lâu dài đối với tài sản mà mình đứng tên sở hữu.
“Chuyện làm rõ quyền sở hữu có giá trị đến đâu là điều rất cần thiết, đảm bảo niềm tin cho các nhà đầu tư. Vấn đề cấp giấy chứng nhận sở hữu đối với bất động sản nghỉ dưỡng cũng vậy, nếu không tháo được nút thắt này, thị trường sẽ không dễ có chuyển biến vì không ai bỏ tiền cho tài sản mà mình không nắm chắc quyền sở hữu,” ông Lê Cao phân tích.
Như vậy, nền tảng để xác lập vấn đề sở hữu và các vấn đề liên quan đối với bất động sản nghỉ dưỡng đều cần được chuẩn hóa bằng các quy định pháp quy. Từ định danh bằng các khái niệm pháp lý để triển khai các quy định cụ thể liên quan, mới có cơ sở để thực thi. Nếu chỉ “chữa cháy” bằng các quy định tạm thời mà chưa dựa trên nền tảng quy phạm luật hoặc nghị quyết được Quốc hội ban hành, thì khi triển khai trên thực tế sẽ rất khó. Vì dễ rơi vào tình trạng làm theo hướng dẫn và quy định chi tiết, nhưng không biết căn cứ từ đâu mà có các hướng dẫn hoặc quy định chi tiết đó.
Kỳ vọng thị trường phục hồi khi khung pháp lý hoàn thiện
Cung cấp thông tin cho KTSG Online, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết hiện tại, cả nước có hơn 200 dự án bất động sản du lịch đã được triển khai, tạo ra gần 100.000 căn condotel, 3.000 căn villa biệt thự, 15.000 căn khách sạn mới… Rất nhiều trong số bất động sản này đều đang trong tình trạng tồn kho với nhiều nguyên nhân.
Còn theo khảo sát của DKRA Group, tổng lượng tồn kho các tài sản nhà liền thổ ven biển lũy tiến đến cuối quý 2 năm 2023 tăng lên xấp xỉ 30.000 sản phẩm. Riêng sản phẩm biệt thự biển, tồn kho lên đến 15.000 căn cả miền Bắc và Nam.
Ông Đính cho rằng có đến hơn một nửa số dự án đã triển khai trong con số được ông nêu trên đang nằm “đắp chiếu” chờ tháo gỡ về pháp lý. Việc nhiều sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đã và đang bàn giao nhưng chưa được đi vào vận hành khiến các chủ sở hữu và chủ đầu tư mệt mỏi.
Theo nhận định của các chuyên gia, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng thời gian tới vẫn chưa thoát khỏi tình cảnh ảm đạm. Thị trường hầu như không ghi nhận nguồn cung mới trong năm 2023. Trong khi đó, các dự án cũ lại đang bị chậm tiến độ, thi công cầm chừng, gây ảnh hưởng không nhỏ đến niềm tin của thị trường.
Các chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản chỉ có thể được cải thiện nhờ những động thái tháo gỡ vướng mắc pháp lý của Nhà nước thông qua các bộ luật sửa đổi.
Còn theo đánh giá của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES), thị trường bất động sản nghỉ dưỡng chưa có nhiều dấu hiệu “hồi sinh” tích cực trong năm 2022, 2023 sau giai đoạn đóng băng 2020, 2021 do ảnh hưởng của dịch Covid-19.
Tuy nhiên, trong giai đoạn 2024-2030, VIRES cho rằng bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có nhiều bước phát triển mới nhờ sự hồi phục và phát triển của du lịch – ngành kinh tế mũi nhọn của Việt Nam; sự hoàn thiện pháp lý; hoàn thiện hạ tầng giao thông (nhất là tại các địa bàn du lịch tiềm năng, nhiều lợi thế về cảnh quan thiên nhiên của cả nước).
Khi đó, sự hoàn thiện về cơ sở pháp lý, cải cách thủ tục hành chính sẽ tạo cơ hội cho cung cầu thị trường tăng trưởng. Phân khúc căn hộ du lịch (condotel) khi có sự hoàn thiện pháp lý (như đăng ký, chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng hợp đồng mua bán condotel; vấn đề sở hữu, đầu tư, giao dịch của nhà đầu tư nước ngoài…) sẽ tạo cơ chế đề “giải cứu” loại hình bất động sản nghỉ dưỡng này, để thị trường có tính thanh khoản trở lại.
Không phải là giải cứu/ giải nguy… gì cả. Cần tập trung GIẢI MÃ nguyên nhân vấn đề. Vậy là xong.