Thứ Ba, 19/03/2024
32 C
Ho Chi Minh City

Quy định mới về kinh doanh bất động sản

Trương Trọng Hiểu (*)

Kinh tế Sài Gòn Online

Kinh tế Sài Gòn Online

(KTSG) – Tuần qua, Chính phủ đã ban hành quy định mới hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản (Nghị định 02/2022/NĐ-CP). Các quy định này chính thức có hiệu lực và áp dụng thay thế cho các quy định hiện hành từ đầu tháng 3 tới.

Xác định lại điều kiện kinh doanh

Điểm mới đầu tiên dễ nhận thấy là quy định đã sắp xếp lại các nhóm chủ thể kinh doanh bất động sản và điều kiện kèm theo. Với quy định mới, các tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản đều phải thành lập doanh nghiệp hoặc hoặc hợp tác xã (theo Luật Hợp tác xã). Không những thế, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản còn buộc phải công bố công khai thông tin doanh nghiệp và bất động sản, kể cả thông tin về thế chấp, số lượng bất động sản đã bán, còn lại… trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp và tại trụ sở ban quản lý dự án.

Chỉ các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên mới không bị áp dụng điều kiện này. Điều này có nghĩa, khác với quy định hiện tại, hộ gia đình, cá nhân kinh bất động sản do đầu tư dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỉ đồng vẫn phải thành lập doanh nghiệp và phải đáp ứng điều kiện về công bố thông tin tương tự như trên.

Ngoài ra, quy định hiện tại không buộc các bên khi giao dịch phải sử dụng các hợp đồng mẫu. Hay nói cách khác, các mẫu hợp đồng được ban hành kèm theo văn bản hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản của Chính phủ chỉ có giá trị tham khảo. Ngược lại, sắp tới, các giao dịch buộc phải lập thành hợp đồng theo mẫu quy định. Mẫu hợp đồng sử dụng cho cả việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản.

Điều kiện tài chính

Điểm đáng chú ý là, quy định mới đã xác định lại điều kiện tài chính trong kinh doanh bất động sản. Theo đó, sắp tới, điều kiện về vốn pháp định không còn áp dụng. Điều này trước hết cho thấy, tình trạng làm phát sinh điều kiện kinh doanh, đặc biệt là điều kiện về vốn, từ các quy định hướng dẫn thi hành sẽ không còn. Thay vào đó, quy định mới sử dụng thông số về vốn của chủ sở hữu và chỉ áp dụng trong một số trường hợp.

Cụ thể, theo quy định tại khoản 2, điều 4 nghị định này, chủ đầu tư dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta. Đối với dự án có quy mô từ 20 héc ta trở lên, số vốn này được quy định không thấp hơn 15%.

Rõ ràng, vốn chủ sở hữu không bao gồm vốn vay và các nguồn vốn huy động khác. Nhưng khác với vốn pháp định (là vốn điều lệ), vốn chủ sở hữu bao gồm các khoản thu nhập, lợi nhuận… của doanh nghiệp và cũng là tài sản của chủ doanh nghiệp hoặc nhà đầu tư. Thặng dư vốn cổ phần và các khoản gia tăng giá trị tài sản trên thực tế là những khoản vốn lớn của doanh nghiệp.

Từ quy định này, cách tiếp cận về tiêu chí tài chính của doanh nghiệp nhận chuyển nhượng dự án cũng thay đổi. Đương nhiên, như vừa đề cập, tiêu chí vốn pháp định sẽ không còn. Nếu bên nhận chuyển nhượng dự án là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì điều kiện về vốn chủ sở hữu phải đáp ứng. Trong các trường hợp khác, nhà đầu tư chỉ cần năng lực tài chính và các nguồn vốn huy động được (nếu có) đủ để đảm bảo việc tiếp tục triển khai thực hiện dự án theo đúng tiến độ.

Quy định mới có phần thông thoáng hơn. Thực tế, khi nhận chuyển nhượng dự án, ngoài số tiền phải trả cho chủ dự án cũ (về lý thuyết là tương đương với phần hạng mục đã được họ triển khai), nhà đầu tư nhận dự án chỉ cần có đủ nguồn lực để triển khai các hạng mục tiếp theo và điều này đương nhiên khác hoàn toàn với việc triển khai dự án ngay từ đầu.

Việc đánh giá năng lực tài chính của doanh nghiệp, nhà đầu tư vì vậy tùy thuộc vào kết quả thẩm định của cơ quan quản lý. Để hỗ trợ, quy định mới cũng đặt ra điều kiện buộc cơ quan chủ trì thẩm định lấy ý kiến thẩm định văn bản từ các cơ quan liên quan.

Nghị định 02/2022/NĐ-CP tiếp tục ghi nhận và điều chỉnh quy định về chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản. Khác với Nghị định 75/2015/NĐ-CP, quy định mới bổ sung nội dung quy định về nhà ở xã hội. Tuy nhiên, theo khoản 1, điều 7, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.

(*) Trường Đại học Kinh tế – Luật, ĐHQG TPHCM.

14 BÌNH LUẬN

  1. Khi nào thì có luật hạn chế số bất động sản của mỗi cá nhân, chứ người nghèo tụi tôi khổ quá, lăn lưng ra làm mà mãi không mua nổi 1 lô đất để cất cái nhà ở. Người giàu và cò đất ôm đất và làm giá lên cao quá cao. Nên áp dụng thuế cho các đối tượng có từ 3 bất động sản trở lên. Những ông lớn thì họ còn nâng tầm cơ sở hạ tầng chứ những người cò đất thì chỉ làm loạn giá đất.

    • Trả lời tới Nguyễn Sỹ: 03 miếng đất theo tôi thì không quan trọng. Mà quan trọng là mua vào rồi bán (hoặc mua nhưng không sang tên đổi chủ) ngay trong năm thì trường hợp đó đánh thuế thật cao. Đó chính là những đối tượng cò đất tạo nên sự trượt giá. Những người mua ra rồi để đó lâu dài thì họ ít khi gây ra sự chuyển giá.

    • Nếu ai cũng như nguyễn sỹ thì giàu nghèo giống nhau. Thì cần gì cố gắng. Ai cũng nghèo như bạn thì tốt quá rồi. Đỡ phải đau đầu

    • Trả lời tới Nguyễn sỹ: Bạn phải nỗ lực lên nữa đi, cố gắng làm càng nhiều càng tốt, đến khi thời tới bạn giàu, bạn sẽ muốn gom nhiều đất và bán kiếm lời thôi. Có khi lúc đó bạn lại thân với cò lắm đấy. Đánh thuế BDS thứ 3 hoặc thứ 4 trở về sau là được. Ví dụ nhà 2 con thì bèo bèo để dành 2 sổ cho 2 đứa rồi, nếu nhà có điều kiện.

  2. Để tránh đầu cơ đất, tránh cất tiền vào đất gây lãng phí nguồn vốn phát triển kinh tế, và hạ giá đất cho người nghèo người công nhân viên chức mua được nhà ở. Vậy đề nghị nhà nước ra luật đánh thuế theo mét vuông người sử dụng (áp dụng như tính tiền điện) ai dùng nhiều đầu cơ nhiều thì thuế hàng năm phải trả nhiều, tiền đấy thu được của người giàu đem hỗ trợ cho người nghèo.

  3. Nguyễn Sỹ à! Cuộc đời này luôn công bằng nhé bạn! Bạn gặp khó khăn không thể mua nhà là do năng lực của bạn không đủ chứ không phải do người giàu lấy đi cái gì của bạn! Nếu bạn muốn có những gì bạn muốn thì hãy làm đuợc như họ!

  4. Làm gì có chuyện lấy của người giàu chia cho người nghèo ở đây? Lúc người ta vắt não ra đi kiếm tiền thì có ai chia cho chúng tôi không?

  5. Theo tôi, đất đai là tài sản đặc biệt, là sở hữu toàn dân.
    Vậy nên ai cũng có quyền có 1 lô đất hoặc 1 căn chung cư để ở.
    Ai đó cũng có thể có nhiều hơn 1 căn, nhưng phải xây nhà hoặc sử dụng kinh doanh gì trên đó, nhưng trên 1 năm (ví dụ) mà không xây nhà, hoặc xây tạm đối phó thì tịch biên sung công quỹ.

  6. Chẳng hiểu mọi người nghĩ gì… Người nhiều đất thì họ cũng phải làm việc, kiếm tiền họ mua thì mới có. Tiền họ cũng phải dành dụm, lăn lộn vắt não ra mà kiếm tiền để mua được mảnh đất. Trừ bọn ăn bẩn lợi dụng chức quyền cướp đất thì không nói đến. Người nghèo, tiết kiệm nhiều, thay đổi suy nghĩ cách làm ăn thì cũng thành giàu thôi mà. Đất thành thị không mua được thì về nông thôn. Các cụ có câu “Có làm thì mới có ăn, không dưng ai dễ đem phần đến cho”. Gần đây một vài thành phần xã hội sống buông thả chỉ biết ăn chơi chứ không muốn làm việc, tiền kiếm được thì xoã hết, xoã sạch. Như vậy liệu lấy tiền của người nhiều đất mà chia cho người nghèo chỉ biết ăn chơi có hợp tình hợp lý không.
    Theo suy nghĩ chủ quan của tôi. Ai kinh doanh đất, đối với luật thì mình đã có quy định tiền thuế đóng cho nhà nước sau mỗi lần chuyển đổi chủ sở hữu đúng không ah. Đối với tình, người bán trích % số lãi dư ra đưa vào quỹ ủng hộ người nghèo, già, tàn tật, không nơi nương tựa… Ủng hộ thiên tai, ủng hộ hộ theo cái tâm 2% đến 5%. Như vậy tôi nghĩ rằng sẽ tốt cho người kinh doanh, tốt cho xã hội. Chứ linh tinh, thì luật ra rồi lại có việc chạy, lách luật.

BÌNH LUẬN

Vui lòng nhập bình luận của bạn
Vui lòng nhập tên của bạn ở đây

Tin liên quan

Có thể bạn quan tâm

Tin mới