(KTSG) - Bất động sản có một vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế cũng như các hộ gia đình. Điều này đặc biệt đúng ở Việt Nam khi có đến gần 90% số hộ gia đình sở hữu nhà. Nếu tính cả đất đai và các bất động sản khác thì con số này có thể lớn hơn. Sự biến động của thị trường bất động sản ảnh hưởng đến các hộ gia đình cũng như các nền kinh tế. Dưới đây là năm yếu tố tác động đến thị trường bất động sản.
Dân số học
Bất động sản là để phục vụ cho nhu cầu của con người và đa phần các hoạt động của con người đều ở trong hoặc trên các bất động sản. Do vậy, các yếu tố về dân số học bao gồm: số dân, tốc độ tăng, cơ cấu dân số, mức thu nhập, tình trạng nhập cư hay xuất cư… tác động đến nhu cầu và giá bất động sản. Sự thay đổi dân số học trong ngắn và dài hạn sẽ tác động đến thị trường bất động sản.
Ví dụ, làn sóng nhập cư đông đảo đến vùng TPHCM làm cho nhu cầu về bất động sản tăng lên rất nhiều. Nhiều người đến làm thuê chưa có khả năng sở hữu nhà ở nên nhu cầu thuê nhà rất cao. Điển hình là Bình Dương, theo điều tra dân số và nhà ở năm 2019, với 55,8% hộ gia đình đang ở nhà thuê.
Điển hình nhất là quá trình di cư và đô thị hóa ở các quốc gia, khi người dân đổ xô đến các đô thị để tìm kiếm cơ hội việc làm thì nhu cầu nhà ở ở đó tăng lên.
Lãi suất gắn liền với chính sách tiền tệ
Bất động sản là những tài sản có giá trị lớn. Do vậy, tín dụng đóng một vai trò hết sức quan trọng đối với cả bên cung và bên cầu. Các nhà phát triển bất động sản cũng như các doanh nghiệp liên quan cần phải huy động vốn rất nhiều để có thể tạo ra các sản phẩm; và người tiêu dùng cũng thường phải vay để trả cho việc mua các bất động sản.
Lãi suất - giá cả của đồng vốn - có tác động rất lớn đến việc vay vốn của các bên liên quan trong thị trường bất động sản. Lãi suất cao dẫn đến chi phí vốn cao sẽ làm giảm nhu cầu vay vốn của người mua bất động sản cũng như những doanh nghiệp phát triển bất động sản và ngược lại. Lãi suất cao đẩy rủi ro rất lớn không chỉ cho bên cung và bên cầu của thị trường mà còn cho cả nền kinh tế.
Trong giữa thập niên 2000, việc cung tiền quá mức đã dẫn đến bong bóng tài sản ở Việt Nam và trục trặc đã xảy ra sau đó. Một chính sách tiền tệ hợp lý (tránh giật cục) để thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh và ổn định là hết sức quan trọng.
Ví dụ, một hộ gia đình vay 2 tỉ đồng cho việc sở hữu căn hộ của mình và trả lãi cộng gốc trong vòng 20 năm. Khi lãi suất khoảng 6%/năm thì mỗi tháng sẽ phải trả khoảng 14,3 triệu đồng. Nếu lãi suất tăng lên 12% thì số tiền phải trả là hơn 22 triệu đồng mỗi tháng. Đây là một gánh nặng trở nên quá lớn đối với hộ gia đình đó. Điều này đang thể hiện rất rõ ở Việt Nam hiện nay.
Lạm phát và chính sách tiền tệ tác động rất lớn đến lãi suất. Ngân hàng trung ương quyết định cung tiền trong nền kinh tế. Nguồn vốn dồi dào với chi phí rẻ (lãi suất thấp) sẽ kích thích nhu cầu vay vốn và sở hữu nhà, tạo nên sự hưng phấn cho cả thị trường và ngược lại.
Đã có rất nhiều bài học trên thế giới về việc cung tiền quá mức và tín dụng rẻ kéo dài, kích thích đầu cơ dẫn đến bong bóng bất động sản và sau đó là sụp đổ và khủng hoảng. Cuộc khủng hoảng tài chính ở Mỹ vào năm 2008 bắt nguồn từ vấn đề này. Điều tương tự đã xảy ra không dưới một lần đối với Việt Nam. Một chính sách tiền tệ hợp lý (tránh giật cục) để thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh và ổn định là hết sức quan trọng.
Sức khỏe của nền kinh tế
Sức khỏe nền kinh tế có tác động rất lớn đến giá trị các bất động sản nói riêng, thị trường bất động sản nói chung. Các chỉ tiêu kinh tế cơ bản gồm: tăng trưởng GDP, các dữ liệu về việc làm, hoạt động sản xuất, giá cả các loại hàng hóa. Nền kinh tế tăng trưởng tốt thì thị trường bất động sản sẽ sôi động và giá bất động sản sẽ tăng; trái lại, khi nền kinh tế đình đốn thì các hoạt động của thị trường bất động sản cũng trầm lắng, thậm chí là đóng băng.
Các loại bất động sản khác nhau có mức độ nhạy cảm với hoạt động của nền kinh tế ở các mức độ khác nhau. Bất động sản nghỉ dưỡng thường rất nhạy cảm với nền kinh tế. Việc nghỉ ngơi hay du lịch của số đông thường là hạng mục đầu tiên được tiết giảm khi nền kinh tế khó khăn. Trái lại, bất động sản văn phòng thường ổn định hơn vì khách thuê thường ký các hợp đồng gắn với các hoạt động dài hạn có mức độ thay đổi vừa phải khi nền kinh tế ở những trạng thái khác nhau.
Tiêu dùng, tiết kiệm và đầu tư là những thông số có tác động rất lớn đến thị trường bất động sản. Tiêu dùng cao vào các hoạt động vui chơi và nghỉ dưỡng sẽ làm nhu cầu của bất động sản trong lĩnh vực này cao hơn và sẽ đẩy giá cao hơn. Người dân tiết kiệm nhiều và muốn đầu tư từ các khoản tiết kiệm (chủ yếu là bất động sản) sẽ làm cho nhu cầu bất động sản về nhà ở cùng với giá của chúng tăng cao.
Chính sách của nhà nước
Các chính sách của nhà nước tác động rất lớn đến thị trường bất động sản. Ngoài công cụ tiền tệ nêu trên, các chính sách có thể kể đến gồm: thuế khóa, trợ cấp, đầu tư cơ sở hạ tầng và quy hoạch.
Trợ cấp của nhà nước vào các phân khúc nhất định như nhà ở giá phải chăng hay nhà ở cho các gia đình thu nhập thấp sẽ thúc đẩy cả cung và cầu làm cho thị trường sôi động hơn. Giá cả của các bất động sản sẽ tăng hay giảm tùy thuộc vào mức tăng tương đối giữa cung và cầu.
Đối với chính sách thuế khóa, tác động của chúng với thị trường và giá trị của các bất động sản sẽ ở hai thái cực khác nhau. Nếu nhà nước đánh thuế và sử dụng tiền thuế vào các hoạt động không liên quan đến bất động sản như trợ cấp các vùng khó khăn hơn thì sẽ tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, lượng giao dịch sẽ giảm. Giá bất động sản sẽ tăng, nhưng phần nhận được của người bán sẽ ít hơn so với không có thuế và người mua sẽ phải trả giá cao hơn khi có thuế.
Nếu nhà nước đánh thuế và sử dụng chúng để cung cấp các tiện ích liên quan như giáo dục, duy tu bảo dưỡng các hạ tầng dùng chung thì thường có tác động tích cực đến giá các bất động sản và các hoạt động của thị trường. Điều này được thể hiện rất rõ ở các nước phát triển, nhất là Mỹ. Trường học là một nhân tố hết sức quan trọng quyết định đến việc mua nhà của các hộ gia đình. Khi giá nhà cao, mức thuế bất động sản cao mà Nhà nước dùng tiền đó đầu tư nhiều cho các trường học và nâng cao chất lượng thì sẽ làm cho nhiều hộ gia đình khá giả chuyển đến hơn, tạo vòng xoáy đi lên và ngược lại.
Đầu tư cơ sở hạ tầng của nhà nước có tác động rất lớn đến những bất động sản được hưởng lợi trực tiếp từ cơ sở hạ tầng. Hơn thế, nếu các hạ tầng được đầu tư hiệu quả, kích thích tăng trưởng kinh tế sẽ tạo ra vòng xoáy đi lên hay chu kỳ tăng tiếp theo của bất động sản.
Quy hoạch và chính sách sử dụng đất có tác động rất lớn đến thị trường bất động sản. Điều này đặc biệt rõ đối với Việt Nam. Các chính sách chuyển đổi hạn chế và chặt chẽ từ đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp làm cho nguồn cung hạn chế dẫn đến giá bất động sản tăng cao. Quy hoạch không hợp lý với nhiều quy hoạch treo (không thể thực thi) cũng làm cho nguồn cung bất động sản hạn chế đẩy giá lên cao.
Niềm tin của người tiêu dùng
Niềm tin của người tiêu dùng có vai trò quyết định đối với cầu của thị trường và giá bất động sản. Khi niềm tin tích cực chiếm đa số, việc tiêu dùng và đầu tư của số đông sẽ gia tăng. Điều này sẽ làm cho nhu cầu về bất động sản tăng. Thêm vào đó, tiêu dùng sẽ kích thích đầu tư và các hoạt động kinh tế, tạo nhiều việc làm. Điều này sẽ tạo ra vòng xoáy đi lên tiếp theo.
Niềm tin người tiêu dùng được tác động bởi bối cảnh kinh tế - xã hội hiện tại mà nó được phản ánh qua bốn yếu tố nêu trên. Do vậy, niềm tin người tiêu dùng có thể được xem là thước đo hay phản ánh của các yếu tố khác. Tuy nhiên, niềm tin và thái độ của người tiêu dùng cũng có những tác động đến sức khỏe nền kinh tế, sự thay đổi của dân số học và các chính sách của nhà nước.
Tóm lại, dân số học, lãi suất, sức khỏe nền kinh tế, chính sách của nhà nước và niềm tin của người tiêu dùng là năm nhân tố vĩ mô quan trọng tác động đến thị trường và các hoạt động của ngành bất động sản. Trong bối cảnh bất động sản là một ngành có vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế (tác động tổng thể đến gần một phần năm nền kinh tế và một phần năm tổng số việc làm), việc đưa ra những chính sách để các nhân tố trên tác động tích cực đến các hoạt động của ngành bất động sản và tác động tích cực đến nền kinh tế là hết sức quan trọng.
